Rapporto tra locazione e compravendita immobiliare

Nel panorama legale italiano, la locazione e la compravendita immobiliare sono due istituti fondamentali che spesso interagiscono tra loro, dando vita a una serie di questioni complesse relative ai diritti, agli obblighi e ai subentri delle parti coinvolte. Attraverso una serie di pronunce della Corte di Cassazione, sarà esaminato il modo in cui l’acquirente di un immobile locato si trova ad assumere le responsabilità del locatore precedente e i diritti derivanti dalla prosecuzione del rapporto di locazione.

 

Subentro nelle azioni del locatore

Secondo una sentenza della Cassazione del 2015, l’acquirente della cosa locata subentra nelle azioni che spettano all’originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, anche se la compravendita avviene dopo la scadenza della locazione. Ciò significa che, se l’immobile viene rilasciato successivamente all’acquisto, l’acquirente può richiedere il risarcimento dei danni causati dal deterioramento dell’immobile stesso.

 

Legittimità dell’intimazione di sfratto

Una pronuncia del 2012 conferma che l’acquirente di un immobile locato è pienamente legittimato ad intimare lo sfratto al conduttore, anche se la morosità si è verificata prima dell’acquisto o se la locazione è cessata per scadenza del termine prima della vendita dell’immobile. Questo principio stabilisce una continuità nel rapporto di locazione nonostante il cambio di proprietà.

 

Subentro nei diritti e obblighi

L’acquisto di un immobile locato comporta il subentro del nuovo acquirente nei diritti e negli obblighi del locatore precedente, come stabilito dall’articolo 1602 del codice civile. Tuttavia, questo subentro non ha effetto retroattivo, quindi l’acquirente viene considerato terzo rispetto agli obblighi già esistenti fino al giorno dell’acquisto, come confermato da una sentenza del 2008.

 

Surrogazione nel rapporto di locazione

La vendita dell’immobile locato determina la surrogazione del terzo acquirente nel rapporto di locazione, senza richiedere il consenso del conduttore. Questo significa che il conduttore è tenuto a pagare i canoni al nuovo locatore dalla data in cui riceve la comunicazione della vendita, applicando analogicamente l’articolo 1264 del codice civile in materia di cessione dei crediti.

 

Effetti del trasferimento a titolo particolare

Il trasferimento a titolo particolare della cosa locata non ha effetto retroattivo, come stabilito dall’articolo 1602 del codice civile. Ciò implica che il rapporto di locazione si divide in due periodi distinti, e l’unico contratto spiega i suoi effetti nei confronti di chi ha la qualità di locatore in quel periodo, come chiarito da una sentenza del 2001 della Cassazione.

 

Tolleranza del precedente proprietario

La tolleranza del precedente proprietario non esclude il diritto dell’acquirente dell’immobile di far valere le violazioni delle obbligazioni contrattuali del conduttore, anche dopo il trasferimento. Questo significa che l’acquirente può richiedere il rispetto delle clausole contrattuali anche se il precedente proprietario ha tollerato delle violazioni, come stabilito da una sentenza del 1991.

 

Conclusioni

Le sentenze della Corte di Cassazione analizzate mostrano la complessità della dinamica tra locazione e compravendita immobiliare in Italia. L’acquirente di un immobile locato si trova ad assumere una serie di responsabilità e diritti derivanti dal rapporto di locazione, ma questi non hanno effetto retroattivo e non lo esonerano dagli obblighi già esistenti al momento dell’acquisto. La chiarezza giuridica fornita da queste pronunce è fondamentale per garantire una corretta applicazione delle normative in materia di locazione e compravendita immobiliare.

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