Rimborso delle Spese di Manutenzione nella Locazione

Nel contesto dei rapporti di locazione, la questione del rimborso delle spese sostenute per lavori di manutenzione, eccedenti l’ordinaria cura, costituisce un nodo cruciale. La giurisprudenza ha delineato precise responsabilità per conduttore e locatore in merito alla prova delle spese e della loro necessità. Analizzeremo la pronuncia della Corte di Cassazione n. 18667 del 09/06/2022 e le implicazioni giuridiche e pratiche che ne derivano.

 

Responsabilità del Conduttore: Onere Prova e Necessità Lavori

Secondo la Corte di Cassazione, il conduttore che agisce per il rimborso delle spese sostenute per lavori eccedenti l’ordinaria manutenzione deve dimostrare diversi elementi. Prima di tutto, deve provare l’effettiva esecuzione dei lavori, la loro necessità per garantire l’uso pattuito del bene locato e la quantificazione delle spese. Inoltre, deve dimostrare di aver avvisato il locatore dei lavori o che il locatore sia rimasto inerte rispetto alla sollecitazione per l’adempimento dell’obbligo di fare.

 

Responsabilità del Locatore: Dimostrazione Estinzione Obbligazione

D’altro canto, se il locatore eccepisce la conclusione di un accordo per la riduzione del canone come estinzione dell’obbligazione restitutoria, spetta a lui dimostrare questa circostanza. Deve provare che il credito vantato dal conduttore è stato estinto mediante la concessione della riduzione del canone.

 

Analisi Critica della Sentenza

Tuttavia, la sentenza solleva perplessità riguardo alla qualificazione dei lavori come “straordinaria manutenzione”, specialmente per interventi quali la messa a norma della caldaia e degli impianti elettrici e di ventilazione. Se tali interventi riguardano difetti strutturali originari dell’immobile locato, potrebbero non rientrare nella categoria di straordinaria manutenzione. Ciò potrebbe influenzare la possibilità per il conduttore di richiedere il rimborso delle spese, suggerendo invece una diversa azione legale basata sulla garanzia per vizi o la risoluzione del contratto.

 

Applicazioni Giurisprudenziali

La giurisprudenza, in materia di manutenzione del bene locato, ha affrontato diverse questioni. Se il bene viene restituito in uno stato non corrispondente a quello stabilito all’inizio della locazione, il locatore può legittimamente rifiutare la restituzione. Tuttavia, tale rifiuto dipende dalla natura dei difetti: se risultano da mancata manutenzione da parte del conduttore o da trasformazioni effettuate da quest’ultimo. Inoltre, la giurisprudenza ha chiarito che il conduttore che non denuncia i vizi conosciuti o facilmente riconoscibili al momento della stipula del contratto, implicitamente rinuncia a farli valere successivamente.

 

Conclusioni

La pronuncia della Corte di Cassazione e le applicazioni giurisprudenziali evidenziano l’importanza della prova e delle responsabilità nel contesto della manutenzione nei rapporti di locazione. Conduttore e locatore devono essere consapevoli dei rispettivi doveri e degli strumenti legali a loro disposizione per far valere i propri diritti in caso di controversia sulla manutenzione dell’immobile locato.

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