Locazione e autorizzazioni amministrative

locazione e autorizzazione amministrativa

Onere del conduttore nella verifica delle caratteristiche dell’immobile

Nei contratti di locazione relativi ad immobili non destinati ad uso abitativo, è il conduttore a dover verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate per l’attività prevista e ad ottenere le autorizzazioni amministrative necessarie. In caso di mancato ottenimento di tali autorizzazioni, non sussiste alcuna responsabilità per il locatore, anche se il diniego è dovuto alle caratteristiche intrinseche del bene locato.

 

Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione (sentenza n. 4564/2022) ha respinto un ricorso che chiedeva la nullità del contratto per mancanza di autorizzazioni amministrative, stabilendo che il carattere abusivo dell’immobile o la mancanza di titoli autorizzativi non incidono sulla validità del contratto. Tuttavia, tali situazioni possono configurare un inadempimento del locatore solo se questi ha assunto l’impegno di ottenere tali titoli o se il loro ottenimento è divenuto impossibile a causa delle caratteristiche del bene locato.

 

Applicazioni giurisprudenziali

La giurisprudenza ha adottato un’interpretazione restrittiva dell’art. 1460 del codice civile, limitando la sospensione del pagamento del canone solo in caso di totale mancanza della prestazione del locatore. Tuttavia, recentemente si è consolidata l’opinione che il conduttore possa ridurre il pagamento del canone anche in caso di godimento parziale dell’immobile a causa dell’inadempimento del locatore.

 

Opinioni dottrinali

Le opinioni dottrinali riguardanti il rilascio dei titoli amministrativi nei contratti di locazione si confrontano con il caso della compravendita immobiliare. Mentre per quest’ultima l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità è chiaro, nel contratto di locazione le disposizioni sono meno esplicite. Potrebbe essere necessario, allora, nel contratto di locazione inserire un riferimento all’art. 1575 del codice civile, che obbliga il locatore a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, da utilizzare quale fonte dell’obbligo del locatore di fornire il certificato di agibilità.

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