Obblighi e Diritti dell’Acquirente dell’Immobile Locato

vendita immobile locato

La Opponibilità del Contratto di Locazione all’Acquirente

L’articolo 1599 del Codice Civile stabilisce che il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente solo se ha data certa anteriore all’alienazione dell’immobile. In ogni caso, l’acquirente è vincolato a rispettare la locazione se ha assunto tale obbligo dal precedente proprietario, secondo le disposizioni dell’art. 7 della legge 392/1978.

 

Limiti e Eccezioni nella Successione Contrattuale

Nel nuovo regime, il locatore può negare il rinnovo obbligatorio del contratto alla prima scadenza quando intende vendere l’immobile a terzi. Tuttavia, al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare secondo le disposizioni della legge 27 luglio 1978, n. 382.

 

Certezza della Data Anteriore all’Alienazione

La certezza della data anteriore all’alienazione può derivare dalla registrazione dell’atto o da impedimenti a firmarlo. La mera denuncia fiscale di un contratto verbale non sottoscritto da entrambe le parti non può essere opposta all’acquirente.

Implicazioni nella Successione Contrattuale

Il subentro dell’acquirente avviene in tutte le obbligazioni già assunte dal precedente locatore venditore. L’art. 1602 c.c. stabilisce che il terzo acquirente subentra nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione dal giorno del suo acquisto.

 

Limiti e Possibilità di Convenzioni Diverse

La norma di cui all’art. 1602 c.c. è derogabile, consentendo accordi diversi tra venditore e compratore relativi al prosieguo della locazione. Tuttavia, le condizioni devono rispettare le norme inderogabili stabilite dalla legge di equo canone, se applicabile.

 

Responsabilità per Risarcimento Danneggiamenti

Il terzo acquirente dell’immobile locato ha il diritto di chiedere al conduttore il risarcimento dei danni derivanti dalla mancata riparazione della cosa locata, anche se verificatisi prima della compravendita. Tuttavia, la richiesta deve avvenire quando i danni sussistono al momento in cui il nuovo acquirente la presenta.

Limiti Temporali e Adempimenti Successivi

L’acquirente non può chiedere l’adempimento di obbligazioni connesse al rapporto già estinte al momento del trasferimento del bene. L’acquirente subentra in tutte le obbligazioni ancora attuali al momento del trasferimento, mentre le obbligazioni già esaurite non rientrano in tale ambito.

Recommended Posts