Le locazioni ultranovennali

locazione ultranovennale

La qualificazione della locazione ultranovennale come atto eccedente l’ordinaria amministrazione è un principio intrinseco nella legislazione italiana, fondato sulla concezione che considera tali locazioni come atti di disposizione del bene, piuttosto che di mera amministrazione. Questo concetto va oltre la mera temporalità prevista dall’art. 1572 del codice civile, richiedendo una valutazione approfondita dell’importanza economica e giuridica della locazione in relazione al patrimonio del soggetto coinvolto.

 

Distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione

La distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione non può basarsi esclusivamente sulla durata del contratto, come affermato dall’art. 1572 c.c. La giurisprudenza, in linea con la Cassazione del 21 gennaio 1982, n. 402, sottolinea che la qualificazione deve considerare le clausole contrattuali che influiscono sul patrimonio del soggetto coinvolto, non solo la durata diretta del contratto rispetto ad altre forme di sfruttamento del bene.
Nel nostro ordinamento, risulta complesso distinguere tra atti di ordinaria e straordinaria amministrazione, poiché manca un criterio generale per individuare le caratteristiche peculiari di ciascuna categoria. Ciò comporta l’impossibilità di fornire una definizione esaustiva degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, lasciando spazio a interpretazioni e decisioni caso per caso.

 

Locazioni ultrannovennali in ambito fallimentare

Nel contesto fallimentare, i contratti di locazione o affitto ultranovennali vengono sempre considerati atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, soggetti all’azione revocatoria. Ciò è conforme alla decisione della Cassazione del 22 gennaio 1970, n. 138.

 

Sentenza particolare e clausole contestate

Un caso emblematico è rappresentato dalla sentenza della Cassazione del 27 novembre 2012, n. 20985, che ha dichiarato nulla una clausola in un contratto di locazione di un immobile adibito a cabina di trasformazione dell’energia elettrica. La clausola negava il recesso fino a quando il locatore usufruisse dell’energia derivante dalla cabina, contrastando con la norma imperativa dell’art. 1573 c.c. che limita la durata della locazione a trenta anni.

 

Anticipazione del corrispettivo

L’art. 1573, secondo comma, c.c. considera atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno. Tuttavia, secondo alcuni, questa norma può essere considerata implicitamente abrogata dall’art. 2-ter della legge 12 agosto 1974, n. 351, che prescrive la nullità delle clausole di corresponsione anticipata del canone locatizio per periodi superiori a tre mesi.

 

Conclusioni

In conclusione, l’analisi delle locazioni ultranovennali in ambito legislativo italiano rivela una complessità nella qualificazione di tali contratti come atti eccedenti l’ordinaria amministrazione. Le sfide interpretative, la distinzione tra ordinaria e straordinaria amministrazione, e le implicazioni in contesti specifici, come quello fallimentare, pongono l’accento sulla necessità di un approccio dettagliato nell’applicazione di tali disposizioni giuridiche.

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