Locazione, condominio e riscaldamento

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I rapporti di locazione e quelli condominiali, pur mantenendo la loro separazione secondo il codice civile, si trovano ad essere al centro di dibattiti legati al tema del riscaldamento. La legge di equo canone, con il suo principio di attribuzione del diritto di voto in assemblea all’inquilino anziché al proprietario, ha introdotto nuove dinamiche che, a loro volta, hanno generato conflitti e interpretazioni divergenti, specialmente riguardo all’art. 10 della legge 392/1978.

 

Il mixage normativo e le contraddizioni giurisprudenziali

L’art. 10 della legge 392/1978, che ha effettuato un “mixage” tra i rapporti condominiali e quelli di locazione, ha creato notevoli contrasti interpretativi, soprattutto per quanto concerne il riscaldamento. Nonostante queste divergenze, alcuni principi consolidati nel passato sembrano persistere nel nuovo regime, a meno che le parti non decidano di derogare espressamente alle disposizioni di detta legge.

 

Il diritto dell’inquilino e la convocazione assembleare

In assenza di deroga all’art. 10, l’inquilino ha il riconosciuto diritto di partecipare alle assemblee che riguardano il servizio di riscaldamento e condizionamento d’aria. Questo diritto include la convocazione in assemblea, ma è importante sottolineare che l’obbligo di convocazione ricade sul locatore nel contesto del rapporto di locazione, non sull’amministratore condominiale (Trib. di Milano, 6 giugno 1988).

 

Le controversie sull’impugnazione e la delibera assembleare

La questione più spinosa riguarda gli effetti della mancata convocazione del conduttore da parte del locatore. Sorgono interrogativi sulla validità dell’assemblea in tal caso e se l’inquilino ha il diritto di impugnare la delibera davanti al Tribunale. La giurisprudenza offre risposte contrastanti, con la Cassazione del 1980 che afferma il diritto autonomo del conduttore di partecipare alle assemblee senza l’obbligo correlativo del locatore di convocarlo.

 

Il dilemma dell’inquilino e la gestione condominiale

La validità della delibera assembleare, anche in assenza della partecipazione dell’inquilino, è un punto di discussione. Tuttavia, si sottolinea che le conseguenze della mancata convocazione non dovrebbero ricadere sulla collettività condominiale, bensì sul condomino-locatore, che ha l’obbligo di informare l’inquilino dell’avviso di convocazione.

 

La svolta del 1993 e le riserve sulla decisione

La Cassazione del 1993, con la sentenza n. 8755, ha introdotto una svolta significativa, sostenendo implicitamente il diritto dell’inquilino di impugnare deliberazioni viziate riguardanti le spese e la gestione dei servizi di riscaldamento. Questa decisione ha sollevato riserve e critiche, soprattutto perché il fondamento di tale diritto non è stato adeguatamente approfondito.

 

Conclusioni: un quadro controverso e la deroga consentita

Il panorama complessivo sembra essere stato sconvolto dalla sentenza del 1993, portando a un riesame delle dinamiche tra inquilini e assemblee condominiali. A seguito della parziale abrogazione dell’art. 79 della legge di equo canone, è ora possibile escludere il conduttore dalla partecipazione alle assemblee condominiali, derogando all’art. 9 della legge 392/1978. Resta aperto il dibattito su come bilanciare i diritti dell’inquilino con la gestione ordinata del condominio, soprattutto quando si tratta del cruciale servizio di riscaldamento.

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