Esercizio della prelazione e del riscatto nelle locazioni

prelazione e riscatto

Il fondamento della prelazione nelle locazioni

La prelazione rappresenta un diritto che conferisce al titolare una posizione privilegiata rispetto ad altri soggetti nelle locazioni, sia ad uso abitativo che commerciale. Questo diritto può derivare dalla legge, denominato “prelazione legale,” o da un accordo tra le parti, noto come “prelazione volontaria.” Nel contesto delle locazioni ad uso abitativo, la legge italiana, in particolare la lett. g) dell’art. 3 della legge n. 431/1998, regola il caso in cui il locatore, alla fine del primo quadriennio, desidera interrompere il rapporto locatizio per vendere l’immobile ad altri.

 

Condizioni e procedure per l’esercizio del diritto di prelazione

Le condizioni per l’esercizio del diritto di prelazione sono specifiche: la vendita deve verificarsi alla prima scadenza e il locatore non deve possedere altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello eventualmente adibito a sua abitazione. In caso di ricorrenza di entrambe queste circostanze, il locatore è tenuto a comunicare per iscritto al conduttore la sua intenzione di vendere. Il diritto di prelazione può essere esercitato in conformità agli artt. 38 e 39 della legge n. 392/1978.

 

La denuntiatio e l’esercizio del diritto di prelazione

L’art. 38 della legge n. 392/1978 stabilisce che la denuntiatio, la comunicazione da parte del locatore al conduttore riguardante l’intenzione di vendere, deve essere notificata a mezzo di ufficiale giudiziario. Il conduttore, a sua volta, deve esercitare il diritto di prelazione entro 60 giorni dalla ricezione della comunicazione, notificando al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario e offrendo condizioni paritarie. In caso di esercizio del diritto di prelazione, il pagamento del prezzo di acquisto deve avvenire entro 30 giorni dal sessantesimo giorno successivo alla notificazione della comunicazione.

 

Il diritto di riscatto e la tutela dei diritti del conduttore

L’art. 39 della legge n. 392/1978 introduce il diritto di riscatto, che deve essere esercitato non solo nei confronti dell’acquirente dell’immobile ma anche nei confronti del coniuge in comunione legale dei beni. In caso di litisconsorzio necessario, la corretta integrazione del contraddittorio è fondamentale sia a livello processuale che sostanziale. La comunicazione di denuntiatio, che rappresenta l’intenzione del concedente di contrarre, deve essere completa e includere un termine entro cui il prelazionario deve decidere se esercitare il diritto di prelazione. In mancanza di denuntiatio o di modalità equipollenti, il conduttore può far valere il diritto al trasferimento del bene solo mediante l’esercizio del diritto di riscatto, dopo il trasferimento a terzi in violazione della prelazione.

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