Aumento del canone di locazione: è legittimo?

aumento del canone di locazione

Le modifiche in aumento al canone di locazione rappresentano variazioni che possono influenzare l’importo inizialmente concordato. Di norma, il canone stabilito all’inizio del contratto di locazione rimane costante nel corso della relazione contrattuale, ma esistono diverse opzioni per modificarlo.

 

Adeguamento del canone secondo gli indici ISTAT

L’adeguamento del canone in base agli indici ISTAT è una pratica comune. Questo significa che il canone viene rivalutato annualmente in proporzione all’aumento del costo della vita. È importante notare che, con l’abrogazione dell’art. 24 della L.n. 392 del 1978, ci sono state importanti modifiche, specialmente per i contratti di locazione ad uso abitativo.

Per i contratti di locazione ad uso diverso, l’adeguamento può essere massimo al 75 percento della variazione degli indici ISTAT, a condizione che la durata contrattuale non superi quella prevista dalla legge dei 6+6 anni. Per le locazioni alberghiere che superano le durate minime previste dalla legge, l’adeguamento può essere al 100 percento della variazione degli indici.

 

Canone a scaletta

Nelle locazioni diverse da quelle ad uso abitativo, è comune utilizzare il “canone a scaletta“, che prevede un aumento graduale del canone di locazione nel tempo. Questo approccio è utile per agevolare il conduttore all’inizio dell’attività o per consentire lavori sull’immobile. La legittimità del canone a scaletta è stata confermata dalla Corte di Cassazione, che ha chiarito che la predeterminazione del canone in misura differenziata nel tempo è legittima.

 

Patto di maggiorazione

Il patto di maggiorazione, stipulato dopo la firma del contratto, è più discusso. Per la locazione ad uso abitativo, la legge vieta accordi che determinino un canone superiore a quello scritto e registrato. Tuttavia, questa restrizione è meno rigorosa per le locazioni ad uso diverso. Recentemente, la Corte di Cassazione ha sottolineato che i patti maggiorativi occulti sono nulli anche per le locazioni ad uso commerciale.

Resta ancora incerta la questione, invece, nei contratti per uso diverso, nei casi in cui l’aumento del canone sia stato concordato liberamente dalle parti in una scrittura privata successiva al contratto di locazione.

Vi è, infatti, una parte della giurisprudenza che ritiene che tale pratica sia comunque vietata (cfr. Cassazione 2017 n. 24279), in virtù della contrarietà all’art. 79 della legge 392 del 1978, che vieta i patti di maggiorazione del canone.

Vi è, poi, un’altra parte di giurisprudenza (cfr. Cass. 33884 del 2021) che ritiene che i patti di aumento del canone di locazione siano legittimi, in quanto espressione della libertà contrattuale delle parti, e che il divieto dell’art. 79 della legge 392 del 1978 si riferisca ai patti modificativi volti ad eludere la normativa in materia di aumenti ISTAT.

 

Novazione del rapporto

La novazione del rapporto è un caso in cui le parti decidono di estinguere il contratto precedente e stabilirne uno nuovo. In questo contesto, la giurisprudenza sottolinea che la novazione richiede gli elementi dell’animus e della causa novandi. Pertanto, se le parti intendono aumentare il canone attraverso la novazione, devono presentare qualcosa di nuovo e diverso nel rapporto.

In conclusione, la distinzione tra patto maggiorativo e novazione è sottolineata dalla presenza di elementi nuovi e diversi nel secondo caso. La legge impone restrizioni, soprattutto per la locazione ad uso abitativo, allo scopo di evitare pratiche ingiuste a svantaggio del conduttore.

Esplorare le opzioni disponibili può aiutare a comprendere le migliori pratiche per adeguare il canone di locazione.

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