Introduzione
Il ritardo nei pagamenti del canone di locazione costituisce un aspetto critico nei rapporti tra locatore e conduttore, potendo portare alla risoluzione del contratto. Secondo l’art. 5 della legge n. 392/1978, il mancato pagamento entro 20 giorni dalla scadenza può essere motivo di risoluzione contrattuale automatica, legittimando il proprietario alla notifica nei confronti del conduttore dell’intimazione di sfratto e del decreto ingiuntivo.
Ritardo nel pagamento del canone in locazioni abitative
La legge predetermina la gravità dell’inadempimento in caso di locazioni ad uso abitativo. Il giudice non ha discrezionalità, ma deve valutare il mancato pagamento di una singola rata o di oneri accessori superiori a due mensilità. Tuttavia, questa disposizione non si applica alle locazioni non abitative.
Risoluzione contrattuale per ritardo nei pagamenti in locazioni non abitative
Per le locazioni non abitative, la valutazione della gravità dell’inadempimento segue l’art. 1455 c.c. La Cassazione ha stabilito che il ritardo sistematico nel pagamento del canone può portare alla risoluzione del contratto, specialmente se contrasta con clausole specifiche del contratto.
Termine di prescrizione e buona fede contrattuale
Si dibatte se esista un termine entro il quale il proprietario può richiedere il pagamento dei canoni. Il termine breve quinquennale si applica, ma è essenziale considerare la buona fede contrattuale. La tolleranza del proprietario può rendere inoperante la clausola risolutiva espressa se dimostrato un periodo di accettazione del pagamento oltre la scadenza.
Tolleranza del proprietario e buona fede contrattuale
La Corte Suprema ha sottolineato la “tolleranza” del proprietario di fronte a ritardi nei pagamenti, specialmente in situazioni di difficoltà economica del conduttore. La clausola risolutiva espressa può tornare efficace solo se il proprietario, senza rinunciare, richiama il debitore all’adempimento tramite una nuova manifestazione di volontà.
Considerazioni sulla buona fede contrattuale
Dimostrare la tolleranza del proprietario può rappresentare una difesa contro la risoluzione del contratto per inadempimento. Tuttavia, la Cassazione specifica che una prima diffida, valida anche per i ritardi successivi, è sufficiente per rendere operativa la clausola di risoluzione del contratto.
Conclusioni
La gestione dei ritardi nei pagamenti dei canoni di locazione richiede un approccio bilanciato tra le disposizioni legali e la buona fede contrattuale. Mentre la legge predetermina alcune situazioni, la tolleranza del proprietario e la manifestazione di volontà possono influenzare significativamente l’esito delle dispute contrattuali. Una comprensione approfondita di tali dinamiche è essenziale per locatori e conduttori nell’affrontare situazioni di ritardo nei pagamenti.
