Quando si verifica una rottura all’impianto idrico di un’abitazione, negozio o ufficio in uno stabile condominiale, è fondamentale determinare chi sia responsabile dei danni causati. La complessità del sistema di tubature che distribuisce l’acqua agli stabili rende difficile stabilire immediatamente la responsabilità di tali problemi.
Le infiltrazioni d’acqua, che possono originare sia dal basso (umidità di risalita) che dall’alto (lastrichi solari, soffitte o tetti), possono causare danni variabili, dalle macchie di umidità a veri e propri allagamenti con conseguenze gravi, specialmente se colpiscono l’impianto elettrico.
La responsabilità legale per i danni causati da infiltrazioni è imputabile al proprietario delle tubature. Tuttavia, in condomini datati con impianti complessi, individuare il proprietario può essere complesso. La conoscenza approfondita del regolamento condominiale e del Codice Civile è essenziale per gestire le questioni legali e richiedere il risarcimento danni.
Responsabilità in caso di locazione: proprietario o inquilino?
Se l’immobile è in locazione, sorge la domanda su chi debba pagare per le infiltrazioni: il proprietario o l’inquilino? Secondo l’art. 2051 c.c., la responsabilità è del detentore della custodia del bene. Nel caso di locazione, se il danno deriva da opere murarie o impianti conglobati, la responsabilità è del proprietario; se il danno è causato da tubature esterne, l’inquilino è responsabile.
La Corte di Cassazione Civile, nella sentenza n. 21788/2015, ha chiarito che per determinare la responsabilità, è cruciale stabilire se gli impianti siano interni od esterni. Il conduttore è responsabile per infiltrazioni da tubi esterni, mentre il padrone di casa lo è per i danni causati dalle condutture interne ai muri.
Responsabilità per infiltrazioni dalle parti comuni
Se l’infiltrazione origina da cattiva manutenzione delle parti comuni, la responsabilità ricade sul condominio e sul suo amministratore. L’art. 2051 c.c. disciplina la responsabilità extracontrattuale, ma il condominio non è responsabile se il danno è causato da caso fortuito o forza maggiore.
Soluzioni assicurative e prescrizione
In caso di responsabilità del condominio, è consigliabile ricorrere alla polizza assicurativa del fabbricato. La polizza può coprire danni causati dal condominio ai proprietari e a terzi, oltre a danni causati al condominio da terzi o da eventi naturali.
Per quanto riguarda i tempi di prescrizione, la legge italiana prevede 5 anni per avviare una causa di risarcimento danni da infiltrazioni. La prescrizione può essere interrotta inviando una raccomandata a.r. di diffida al responsabile dei danni prima della scadenza. Conservare le prove del ricevimento è essenziale per dimostrare l’interruzione della prescrizione.
In sintesi, gestire responsabilità, soluzioni legali e assicurative in caso di infiltrazioni richiede una conoscenza approfondita delle normative e una tempestiva azione per proteggere gli interessi delle parti coinvolte.
