La norma prevista dall’articolo 1585 del codice civile regola la distinzione tra molestie di diritto e di fatto, in base alla pretesa di diritti da parte del terzo autore della condotta molestatrice. Questo criterio discriminante determina differenze nel trattamento delle due situazioni: nel primo caso, il locatore è tenuto alla garanzia, mentre nel secondo il conduttore può agire direttamente contro i terzi. In altre parole, le molestie di fatto non rientrano nella sfera della garanzia del locatore.
Responsabilità del locatore per le molestie di diritto
Il comma 1 dell’articolo 1585 del codice civile disciplina le molestie di diritto causate da terzi al conduttore, che possono compromettere il godimento o l’uso della cosa locata. Queste sono pretese di terzi che contrastano con i diritti del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore o rivendicando un diritto che possa limitare il godimento della cosa locata. La garanzia opera solo se il conduttore informa il locatore delle molestie, e il successivo articolo 1586, comma 1, del codice civile impone al conduttore l’obbligo di avviso, con sanzioni in caso di inadempimento.
In caso di esiti negativi della lite, due orientamenti contrastanti si confrontano: uno propone l’applicazione analogica delle previsioni in tema di vizi, consentendo al conduttore di agire per la risoluzione del contratto, la riduzione del corrispettivo e il risarcimento dei danni; l’altro suggerisce solo la possibilità di agire per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. In entrambi i casi, il locatore deve difendere il conduttore per preservare il suo godimento del bene.
Conclusioni
Nel caso di immissioni da terzi che rivendicano diritti sul bene locato, il conduttore può agire contro il locatore per la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno, se ha subito danni non coperti dalla risoluzione o dalla riduzione del canone. La molestia di diritto, per la quale il locatore è tenuto alla garanzia, riguarda pretese di diritti reali o personali sul bene locato, in conflitto con i diritti accordati al conduttore dal contratto locativo. In caso di perdita o menomazione dell’uso del bene per atti illeciti, si configura la molestia di fatto, e il rimedio è l’azione contro l’autore del fatto.
Il locatore, sia nel caso di vizi che di molestie di diritto, è chiamato a rispondere di una riduzione del godimento del bene, anche se non imputabile a suo fatto o inadempimento. Tuttavia, se il conduttore è privato totalmente del godimento a causa delle molestie del terzo, può risolvere il contratto per fatto e colpa esclusivi del locatore e chiedere il risarcimento del danno. Il conduttore deve dimostrare non solo le molestie idonee a giustificare la risoluzione anticipata del contratto, ma anche la risarcibilità del danno correlato alla risoluzione della locazione.
