Definizione di indennità di avviamento
L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale è un aspetto cruciale nei contratti di locazione di immobili urbani adibiti a usi non abitativi. Questa indennità mira a proteggere la continuità dell’impresa del conduttore, compensando il sacrificio sostenuto a seguito della perdita di clientela, presumibilmente causata dalla cessazione del rapporto contrattuale.
Correlazione tra indennità e contratto di locazione
L’indennità per l’avviamento commerciale è strettamente legata al contratto di locazione, senza possibilità di deroghe. Questa correlazione è sottolineata dalla legge e rappresenta un elemento fondamentale per garantire una giusta compensazione al conduttore in caso di cessazione anticipata del rapporto.
L’obbligo di corresponsione prima del rilascio
Nel contesto dei contratti di locazione di immobili urbani non abitativi, il rilascio dell’immobile è condizionato al previo pagamento dell’indennità di avviamento commerciale. Fino a quando questa indennità non viene corrisposta, il conduttore ha il diritto legale di trattenere l’immobile, poiché ciò rappresenta una giustificazione valida per ritardare la restituzione, escludendo così l’insorgere di obblighi di pagamento del danno da parte del conduttore.
Il diritto del locatore al risarcimento del danno
Il locatore ha il diritto di richiedere il risarcimento del danno derivante dal ritardo nella restituzione dell’immobile solo dopo che l’indennità di avviamento commerciale è stata pagata. Questo pagamento costituisce una condizione essenziale per procedere al rilascio dell’immobile, come stabilito dalla giurisprudenza.
Obbligo di pagamento dell’affitto convenuto
Nonostante il rifiuto del conduttore di restituire l’immobile in attesa del pagamento dell’indennità, egli rimane obbligato a continuare a pagare l’affitto convenuto. Questa condizione è basata sul principio che entrambe le parti, locatore e conduttore, sono considerate inadempienti in questa situazione particolare.
Condizioni per il riconoscimento del danno maggiore
La giurisprudenza ha specificato che l’obbligo del conduttore di continuare a pagare l’affitto non si estende al danno maggiore. Questo significa che il conduttore non deve coprire potenziali perdite aggiuntive al patrimonio del locatore dovute alla non disponibilità dell’immobile, in termini di lucro cessante o altri potenziali detrimenti.
L’importanza della buona fede
La giurisprudenza ha anche sottolineato l’importanza della buona fede nel comportamento delle parti. Il conduttore non può rifiutare in modo ingiustificato di restituire l’immobile quando il locatore fa un’offerta seria e precisa di pagare l’indennità di avviamento commerciale, ad esempio, tramite un assegno circolare, che è considerato equivalente al denaro contante.
Conclusione
In sintesi, il rifiuto ingiustificato del conduttore di restituire l’immobile dopo la cessazione del contratto e l’offerta formale del locatore di pagare l’indennità costituisce un comportamento contrario alla buona fede. Da quel momento, il conduttore perde il diritto di detenere l’immobile e può essere obbligato a risarcire il danno causato al locatore in conformità con la giurisprudenza
