L’argomento delle visite dell’immobile locato è spesso controverso e poco chiaro in termini legali. La legge è silente su questo aspetto, e le decisioni dei giudici sono limitate e vaghe. Tuttavia, in alcuni casi, i giudici hanno riconosciuto un generico “obbligo di visita” a carico del conduttore, richiamando i doveri di diligenza e correttezza previsti dal codice civile.
Visite e il principio di buona fede
Nonostante la mancanza di chiarezza nella legge, è fondamentale che le visite avvengano nel rispetto del principio di buona fede. Questo significa che le visite devono avere una giustificazione solida e devono essere preventivamente concordate con il conduttore. In altre parole, il locatore ha il diritto di effettuare visite periodiche, ma queste non devono costituire un’intrusione nel pacifico godimento dell’immobile da parte del conduttore durante il contratto di locazione.
Il diritto del locatore a effettuare visite
Nonostante il silenzio della legge, il locatore ha il diritto di effettuare visite all’immobile locato e di farlo visitare secondo gli usi localmente vigenti. Questo potrebbe essere finalizzato a stipulare un nuovo contratto di locazione alla scadenza di quello in corso o a vendere l’immobile. Il conduttore che oppone rifiuti ingiustificati all’effettuazione di tali visite può essere considerato inadempiente, con conseguenze sulla risoluzione del contratto.
Nel codice civile italiano, non esiste un obbligo specifico per il conduttore di consentire visite per potenziali acquirenti o conduttori. Tuttavia, in caso di rifiuto ingiustificato del conduttore, il locatore può agire legalmente per chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno. Se sussiste un danno grave ed irreparabile, il locatore può ricorrere alla tutela d’urgenza.
L’azione ex art. 700 c.p.c.
Nel caso in cui il conduttore opponga un rifiuto ingiustificato alle visite e il locatore subisca un danno grave ed irreparabile, il locatore ha la possibilità di ricorrere all’azione ex art. 700 c.p.c.. Questa azione è una via legale che consente al locatore di chiedere una tutela d’urgenza, allegando sia il “fumus” (l’apparenza di diritto) che il “periculum” (il pericolo) relativi alla situazione. Ad esempio, se il locatore subisce un grave danno finanziario a causa dell’impossibilità di vendere l’immobile a causa del diniego del conduttore, può agire con un’azione ex art. 700 c.p.c. per ottenere una decisione giudiziale immediata.
Tuttavia, è importante notare che l’azione ex art. 700 c.p.c. è applicabile solo in presenza di situazioni in cui sia in gioco un pregiudizio imminente ed irreparabile, che non può essere adeguatamente compensato con un risarcimento in un processo ordinario.
Questa via legale potrebbe essere necessaria, ad esempio, quando il conduttore impedisce l’accesso all’immobile, causando un grave pregiudizio al locatore che non può adempiere ad altri obblighi finanziari o personali.
