Il Preliminare di Compravendita: Cosa Rappresenta?
Il termine “compromesso” è spesso utilizzato impropriamente per descrivere il contratto preliminare di vendita di un bene immobile. In realtà, il preliminare di vendita è un contratto valido in cui le parti, cioè il promissario acquirente (l’acquirente) e il promittente alienante (il venditore), si impegnano a concludere la compravendita in un secondo momento.
Questo contratto impegna le parti a prestare il loro consenso in occasione della vendita definitiva. Tuttavia, gli effetti concreti, come il trasferimento di proprietà, il pagamento del prezzo e la consegna del bene, si verificano solo con la firma del contratto definitivo.
Cosa Comprende il Contratto Preliminare?
Nel contratto preliminare, le parti stipulano un accordo vincolante per il futuro, garantendo che nessuna di esse possa evitare la stipula del contratto definitivo senza doverlo concludere immediatamente. Inoltre, questo intervallo di tempo tra il preliminare e il contratto definitivo consente alle parti di completare vari adempimenti legati alla vendita, come la richiesta di un mutuo o il trasloco.
Registrazione e Imposte Associate
Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sua sottoscrizione (prima dell’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, l’intervallo era di 20 giorni). Se il contratto viene stipulato davanti a un notaio, quest’ultimo si occupa della registrazione entro 30 giorni. Le imposte dovute includono un’imposta di registro fissa di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della vendita, e l’imposta di bollo, che varia in base al numero di facciate e righe nel contratto. Quando il preliminare prevede un pagamento, si applica un’imposta di registro proporzionale, che è pari al 0,50% dell’importo della caparra confirmatoria e al 3% delle somme versate come acconto sul prezzo di vendita. Questa imposta proporzionale verrà detratta dall’imposta di registrazione del contratto definitivo di compravendita. In caso di un’eccedenza dell’imposta proporzionale rispetto a quella dovuta per il contratto definitivo, è possibile richiedere il rimborso della differenza entro tre anni dalla registrazione del contratto definitivo presso l’ufficio competente.
Costi della Stipula del Preliminare
I costi della stipula del preliminare variano in base alla formalità dell’atto. Se le parti scelgono di redigere un documento privato non autenticato, i costi sono limitati alla registrazione dell’atto. Se, invece, si decide di stipulare il contratto con un notaio, i costi di registrazione si aggiungono all’onorario del notaio (proporzionale al valore dell’atto) e alle spese di trascrizione presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, comprese un’imposta fissa di 200 euro e diritti fissi di trascrizione pari a 35 euro.
Caparre nel Preliminare di Compravendita
Nel caso in cui il contratto preliminare includa il pagamento di una caparra, il tipo di caparra (confirmatoria o penitenziale) determina le conseguenze in caso di inadempimento da parte di una delle parti. La caparra confirmatoria mira a garantire l’adempimento del contratto e può portare alla perdita dell’intero importo della caparra da parte dell’inadempiente. Se la caparra è penitenziale, essa permette alle parti di recedere dal contratto senza ulteriori conseguenze legali, con la perdita della caparra come unico corrispettivo per il recesso.
Violazione del Contratto Preliminare
Nel caso in cui una delle parti rifiuti di stipulare il contratto definitivo dopo la firma del preliminare, l’ordinamento prevede diverse soluzioni. La parte “non inadempiente” può agire giudizialmente per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto definitivo non concluso (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). Altre opzioni includono la richiesta di risoluzione del contratto e il risarcimento del danno in caso di grave inadempimento.
L’Importanza della Trascrizione del Preliminare
La stipula del preliminare crea solo un obbligo giuridico tra le parti, senza trasferire la proprietà del bene. Questo potrebbe comportare il rischio che il venditore venda lo stesso immobile a terzi o costituisca diritti reali su di esso (ad esempio, un usufrutto) o un’ipoteca. Per proteggere i diritti dell’acquirente da tali situazioni, la legge consente la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari. Questo strumento impedisce vendite o costituzioni di diritti a favore di terze persone che potrebbero pregiudicare i diritti dell’acquirente. La trascrizione richiede l’intervento di un notaio e comporta spese aggiuntive, tra cui un’imposta ipotecaria di 200 euro e tasse ipotecarie di 35 euro, oltre alle spese di registrazione e bollo precedentemente menzionate.
