Guasti e Deterioramento nella Locazione
Nel contesto dei contratti di locazione, i guasti o il deterioramento della cosa locata, sia dovuti all’usura nel tempo che a eventi accidentali, possono avere un impatto significativo sull’obbligo di manutenzione a carico del locatore. Questo obbligo rappresenta un prolungamento nel tempo dell’obbligo iniziale del locatore di consegnare la res locata in ottime condizioni di manutenzione. La mancata adempimento di queste responsabilità può costituire un grave inadempimento contrattuale da parte del locatore.
Spese di Manutenzione Straordinaria
Per quanto riguarda le spese straordinarie, che sono a carico del locatore, queste riguardano le opere che non sono normalmente necessarie per l’uso regolare dell’immobile durante la normale durata del contratto di locazione. Queste spese sono caratterizzate da un costo sproporzionato rispetto al canone di locazione e possono includere lavori di manutenzione di notevole entità. Questi interventi non mirano solo a conservare il bene, ma anche a prevenirne il deterioramento edilizio, e comportano un costo particolarmente elevato. Ad esempio, il rifacimento delle facciate condominiali rientra in questa categoria e deve essere sostenuto dal locatore, poiché costituisce una manutenzione straordinaria. Questo principio è stato sottolineato anche dalla Corte di Cassazione in alcune delle sue decisioni giudiziarie.
Diritto di Recesso per Gravi Motivi
In particolare, il conduttore ha la possibilità di esercitare il diritto di recesso per gravi motivi se, dopo la stipula del contratto di locazione, si verificano situazioni che causano gravi disagi che influenzano in modo significativo la sua convenienza a continuare ad utilizzare l’immobile. In queste circostanze, il conduttore può scegliere di recedere anticipatamente dal contratto, affermando che il locatore non ha adempiuto all’obbligo principale di mantenere la res in buono stato di manutenzione, idonea all’uso convenuto, il cui mancato adempimento può giustificare la richiesta di risoluzione del contratto di locazione.
Risoluzione del Contratto e Risarcimento del Danno.
Quando il conduttore fa richiesta di risoluzione del contratto e del conseguente risarcimento del danno al locatore, ciò riguarda un’omissione da parte di quest’ultimo in merito agli interventi di manutenzione. Questi interventi, pur riguardando il normale deterioramento della res, a causa della prolungata inerzia nel tempo, possono acquisire un carattere straordinario. In tal caso, diventa urgente effettuarli senza ulteriori ritardi, altrimenti le condizioni dell’immobile locato potrebbero peggiorare notevolmente, causando disagi significativi al conduttore e ai membri della sua famiglia che vivono con lui. In questa eventualità, se l’omissione del locatore nell’adempiere all’obbligo dell’art. 1576 del codice civile finisce per alterare l’equilibrio delle prestazioni contrattuali, influendo sulla capacità del conduttore di godere normalmente dell’immobile locato, può essere legittimato il ricorso alla risoluzione del contratto di locazione.
Diritto al Risarcimento del Danno
In situazioni in cui il locatore non prende provvedimenti tempestivi per eseguire le riparazioni e gli interventi di manutenzione a lui spettanti, permettendo che le condizioni dell’immobile peggiorino a causa della sua inerzia, il conduttore ha il diritto di richiedere la risoluzione anticipata del contratto di locazione. Inoltre, il conduttore può richiedere il risarcimento del danno derivante dalla necessità di cercare una nuova abitazione con le stesse caratteristiche in buono stato di conservazione. Questo può comportare il pagamento di un canone più elevato e l’obbligo di affrontare la ricerca di una nuova casa, un trasloco, i relativi costi e la perdita di tempo.
