L’Adeguamento ISTAT, spesso richiesto nei contratti di locazione in Italia, rappresenta un meccanismo mediante il quale l’Istituto Nazionale di Statistica (ISTAT) rivaluta annualmente il costo della vita. Questa rivalutazione è basata sulle variazioni percentuali degli indici di riferimento, con un impatto significativo su diversi aspetti della vita quotidiana, tra cui il canone di locazione.
Normativa e Modalità di Applicazione dell’ISTAT negli Affitti Commerciali
Nei contratti di locazione ad uso commerciale, l’ISTAT può essere applicato al 75%, tranne in due casi particolari: i contratti con una durata superiore ai sei anni e quelli con un canone superiore a €150.000,00, dove l’ISTAT può essere applicato al 100% (art. 41 comma 16-duodecies DL 207/08 e art. 18 DL 133/2014).
Quando Richiedere l’Adeguamento ISTAT
L’aumento ISTAT deve essere specificamente richiesto dal locatore, anno per anno, solo dopo che l’indice di riferimento si è effettivamente modificato. La richiesta anticipata o generica al momento della stipula del contratto non è valida.
L’Adeguamento Automatico del Canone di Locazione
L’art. 32 L. 392/78 stabilisce che l’adeguamento del canone al variare dell’ISTAT deve essere previsto nel contratto tramite una clausola specifica. In mancanza di tale clausola, il conduttore non è tenuto a corrispondere alcun adeguamento, anche se richiesto dal locatore per iscritto. La giurisprudenza stabilisce che le clausole di adeguamento automatico sono nulle, poiché gli aumenti del canone devono essere richiesti di volta in volta dal locatore.
Problema delle Richieste di Arretrati
Il locatore non può richiedere gli arretrati derivanti dall’aggiornamento ISTAT del canone se non sono stati richiesti puntualmente durante il rapporto di locazione. Questo diritto sorge solo al momento della richiesta e non ha efficacia retroattiva.
Prescrizione a 5 Anni
Gli importi relativi all’aggiornamento ISTAT sono considerati obbligazioni continue, e la prescrizione per la richiesta di pagamento scatta dopo cinque anni. Il locatore richiedente è responsabile di dimostrare la richiesta e gli eventuali eventi interruttivi della prescrizione.
Calcolo dell’Adeguamento ISTAT
L’adeguamento ISTAT si basa sull’indice FOI (Famiglie di Operai e Impiegati) pubblicato mensilmente sulla Gazzetta Ufficiale. Per calcolare l’adeguamento, moltiplica l’indice FOI per la percentuale specificata nel tuo contratto di locazione (100% per il canone libero, 75% per il canone concordato) e poi moltiplica il risultato per il costo del canone di affitto.
Ad esempio, per un canone di €500 con un aumento dell’1,4% dell’ISTAT:
- Canone Libero: €500 x 1,4% = €7,00
- Canone Concordato: (1,4 x 75%) x €500 = €5,25
Questi sono gli aspetti chiave dell’aggiornamento ISTAT nei contratti di locazione in Italia, assicurandoti di rispettare le normative vigenti e i diritti sia del locatore che del conduttore.
