Mancato godimento a causa di riparazioni urgenti
Secondo l’articolo 1583 del Codice Civile, se durante il periodo di locazione sono necessarie riparazioni urgenti che non possono essere posticipate fino alla fine del contratto, il conduttore è tenuto a tollerarle, anche se ciò comporta la privazione di parte della cosa locata.
Questa regola si basa sul principio della correttezza tra le parti del contratto, che richiede al creditore di collaborare per consentire l’adempimento del debitore.
Eventuale riduzione del canone
Se le riparazioni si protraggono per oltre un sesto della durata della locazione o più di venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del canone proporzionata alla durata delle riparazioni e all’entità del mancato godimento. Questa regola è stabilita dall’articolo 1584, comma 2, del Codice Civile. La riduzione del canone è concessa quando la privazione supera i limiti prestabiliti, e questi limiti devono essere calcolati in base alla durata prevista del contratto di locazione.
Interventi a carico del conduttore
L’articolo 1584, comma 1, del Codice Civile si applica solo alle riparazioni imposte per legge al locatore. Per le riparazioni che, per accordo tra le parti, devono essere eseguite dal conduttore, la riduzione del canone si applica solo per il tempo necessario per completare i lavori. Il conduttore è tenuto a eseguire i lavori nel minor tempo possibile, in linea con il dovere di correttezza e buona fede.
Privazione totale del godimento
In caso di privazione totale del godimento dovuta a riparazioni non differibili fino alla fine del contratto, il conduttore può richiedere lo scioglimento del contratto. Tuttavia, il conduttore rimane obbligato fino a quando non viene stabilita la responsabilità del locatore, come confermato dalla Corte di Cassazione.
In caso di lavori condominiali
In situazioni in cui le riparazioni richiedono interventi complessi e coinvolgono anche lavori condominiali, la collaborazione tra il locatore e il conduttore può essere estremamente vantaggiosa.
Si pensi ad esempio, al caso del lastrico solare condominiale od in uso esclusivo ad un condomino, in relazione al quale si realizza una duplice tipologia di intervento: esterna all’appartamento locato (riparazione guaina impermeabilizzante del lastrico) ed interna allo stesso (lavori di rimozione umidità e muffe dal soffitto e controsoffitto nel quale possono anche correre tubazioni ed impianti elettrici).
In tale ipotesi, potrebbe rivelarsi estremamente utile per il locatore avere la possibilità di accedere liberamente all’appartamento locato al conduttore, per consentire all’impresa incaricata dal medesimo locatore ed a quella del condominio di lavorare in modo sinergico, al fine di consentire una più celere esecuzione dei lavori in stretta collaborazione, da parte di ciascuna impresa per la parte di propria competenza, con un considerevole risparmio in termini di costi e sulla stessa tempistica di esecuzione, ed un minore disagio nel ripristino della normale possibilità d’uso dei locali da parte del conduttore.
Azione giudiziaria
Il diritto del locatore di ottenere l’immediato rilascio dell’immobile in caso di riparazioni non rinviabili è tutelabile in via cautelare con un’azione ex art. 700 c.p.c in via d’urgenza.
L’allontanamento in via cautelare ed urgente del conduttore va disposto solo per il tempo necessario all’esecuzione dei lavori, con contestuale ordine che, al termine di questi, il locatore reimmetta il conduttore nel godimento dell’immobile.
