La Legittimità del Pagamento in Misura Forfettaria
L’abrogazione dell’art. 79 della I. n. 392/1978 ha aperto nuove opportunità per i contratti liberi e quelli regolati dal codice civile. In relazione a tali contratti, locatari e conduttori possono liberamente concordare le spese accessorie e stabilire un pagamento in misura forfettaria per tali oneri.
Tuttavia, per i contratti regolamentati e quelli a uso diverso dall’abitativo, qualsiasi accordo che sfavorisca il conduttore rispetto alle normative vigenti è da considerarsi invalido. Questo nuovo scenario implica che il pagamento delle spese accessorie è strettamente legato all’uso del bene locato, escludendo quindi costi non direttamente collegati all’unità in affitto.
Responsabilità Contrattuale per le Spese Accessorie
In base a queste norme, il conduttore non è direttamente tenuto a coprire le spese comuni nei confronti dell’amministratore del condominio. Al contrario, è obbligato a rispondere contrattualmente al locatore, il quale è responsabile per il pagamento di tali spese. Il locatore ha il diritto di richiedere il rimborso al conduttore solo dopo aver sostenuto le spese per conto proprio. Tuttavia, il condominio non può intentare azioni legali dirette contro il conduttore.
Scadenza e Prescrizione delle Spese Accessorie
Per quanto riguarda la scadenza delle spese accessorie, il conduttore è automaticamente considerato in mora dopo due mesi dalla ricezione della richiesta di pagamento.
Il diritto del locatore di richiedere il rimborso degli oneri accessori al conduttore si prescrive, invece, entro cinque anni dall’obbligo di pagamento. Questo termine si applica sia ai rapporti tra condominio e condomino, sia nei rapporti tra conduttore e locatore. La prescrizione inizia dalla data in cui l’assemblea del condominio approva il bilancio e la ripartizione delle spese tra i condòmini.
Azione giudiziaria
La scelta più efficace per il locatore di recuperare le somme dovute dal conduttore inadempiente è rivolgersi al giudice per ottenere un decreto ingiuntivo di pagamento ex art. 633 c.p.c.. Tuttavia, è fondamentale che il locatore raccolga una documentazione completa per evitare contestazioni in un possibile giudizio di opposizione. In caso di controversie, è possibile che il conduttore sollevi eccezioni o contestazioni riguardo alle spese e alla loro ripartizione, quindi la documentazione fornita dal locatore deve essere accurata e completa.
