Definizione dei Centri Commerciali e la loro rilevanza legale
I centri commerciali, conformemente all’articolo 2 del decreto ministeriale n. 316/1987, costituiscono un complesso di almeno dieci esercizi commerciali dotati di infrastrutture, servizi comuni e parcheggi. Essi sono gestiti in modo unitario da una società specifica, e almeno il 40% della superficie di vendita è riservato a esercizi tradizionali specializzati, come negozi di abbigliamento, elettrodomestici e alimentari. Oltre a ciò, i centri commerciali possono includere bar, ristoranti, banche e, in alcuni casi, anche attività non commerciali come cinema, teatri e sale convegni.
Tuttavia, l’interpretazione legale dei contratti nei centri commerciali ha sollevato questioni, in particolare, riguardo alla qualificazione giuridica dei contratti, sia come locazioni commerciali che come gestione del ramo di azienda delle attività svolte al loro interno.
Differenze tra locazione commerciale e gestione del ramo d’azienda
La giurisprudenza è concorde nell’escludere che il contratto di locazione d’azienda debba essere soggetto alla legge n. 392/1978 poiché questa normativa è specificamente prevista per le locazioni immobili. Questa distinzione si giustifica con il fatto che un’azienda costituisce un insieme complesso di beni destinati a sostenere un’impresa, caratterizzati da esigenze economiche, sociali e giuridiche diverse da quelle di un immobile destinato a un’attività commerciale.
Secondo questa interpretazione, se una situazione contrattuale non è regolata da norme specifiche sull’affitto d’azienda, si applicano le leggi generali sulla locazione di beni, a meno che ciò sia incompatibile con la normativa speciale.
L’importanza dell’avviamento nei centri commerciali
I centri commerciali svolgono un ruolo attrattivo nei confronti della clientela, poiché la presenza di singole attività in essi genera una reciproca sinergia. Questo significa che l’avviamento delle attività in un centro commerciale è strettamente legato alla capacità di attrarre clienti. Pertanto, è spesso difficile distinguere l’avviamento del centro da quello di ogni singola attività all’interno del centro.
Indennità per la perdita dell’avviamento
Nel contesto dei contratti di locazione nei centri commerciali, è importante valutare se il conduttore di un locale specifico può richiedere un’indennità per la perdita dell’avviamento al termine del contratto. Questa valutazione si basa sulla capacità del locale di generare un avviamento proprio, influenzato dall’attività del conduttore e dalla sua capacità di attirare clienti.
In sintesi, il conduttore di un locale in un centro commerciale deve dimostrare che il locale era destinato all’attività commerciale e poteva attirare una clientela generale, al fine di richiedere l’indennità per la perdita dell’avviamento.
Prova dell’indennità di avviamento
Nel contesto giuridico dei centri commerciali, il conduttore può richiedere l’indennità per la perdita dell’avviamento anche senza dimostrare alcun danno specifico. Questo significa che anche se il conduttore cessa completamente l’attività o la continua in un altro luogo, può richiedere l’indennità al termine del contratto.
In sintesi, i contratti nei centri commerciali richiedono una valutazione attenta delle leggi vigenti e una comprensione delle condizioni che consentono di richiedere l’indennità per la perdita dell’avviamento, basata sulla capacità del locale di attrarre clientela.
