L’Articolo 1594, comma 1, c.c. e la sublocazione: diritti e obblighi
L’Articolo 1594, comma 1, c.c. stabilisce che il conduttore, a meno che non siano pattuite condizioni diverse, può sublocare l’oggetto del contratto di locazione. La sublocazione rappresenta un nuovo accordo stipulato tra il conduttore e un terzo, che otterrà il diritto di usufruire, per un periodo prestabilito e in cambio di un compenso, di tutto o di parte della proprietà in locazione originariamente concessa al conduttore. Questo nuovo accordo è distinto da quello precedente, ma resta vincolato a esso, nel senso che il conduttore originario non può trasferire diritti superiori a quelli derivanti dal contratto originale.
L’Articolo 1595, comma 3, c.c. e i diritti del locatore contro il subconduttore
Ai sensi dell’Articolo 1595, comma 3, c.c., il locatore, senza pregiudicare i suoi diritti nei confronti del conduttore, può intraprendere un’azione diretta contro il subconduttore per richiedere il pagamento del canone di sublocazione ancora dovuto al momento della richiesta giudiziale. Inoltre, il locatore può obbligare il subconduttore ad adempiere a tutte le altre responsabilità contrattuali previste nell’accordo di sublocazione.
Effetti della risoluzione del contratto di locazione sul subconduttore
L’Articolo 1595, comma 3, c.c. prevede che la risoluzione del contratto di locazione, anche nei confronti del subconduttore, ha effetto indipendentemente dal fatto che la durata del contratto di sublocazione sia stata concordata tra le parti o prolungata per legge, in modo da estendersi oltre la data di scadenza del contratto di locazione. Inoltre, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto e il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, anche se al momento della richiesta l’immobile è in possesso di un terzo, immesso da parte del conduttore. In questo caso, la sentenza di rilascio si applica anche al terzo, a condizione che il suo titolo derivi da quello del conduttore.
Opposizione all’esecuzione da parte del terzo detentore
È importante notare che il terzo detentore dell’immobile, soggetto a una sentenza di rilascio ottenuta dal locatore nei confronti del conduttore, può opporsi all’esecuzione. Questo può accadere in due scenari: se il terzo sostiene di avere un titolo autonomo, non influenzato dalla sentenza, oppure se ritiene che la sentenza sia il risultato di una collusione tra il conduttore e il locatore, a suo danno. In entrambi i casi, il terzo ha il diritto di opporsi all’esecuzione, anche se non gli è stata notificata la convalida di sfratto e viene a conoscenza dell’azione solo quando l’ufficiale giudiziario interviene. Questo è possibile perché il terzo può dimostrare di avere un titolo autonomo che prevale sulla sentenza di rilascio.
Il Risarcimento Danni in Caso di Violazione del Divieto di Sublocazione
Nel contesto della sublocazione, è fondamentale considerare le conseguenze legali di una violazione del divieto di sublocazione. Se il contratto di locazione originario contiene una clausola che proibisce esplicitamente la sublocazione e il conduttore decide di procedere comunque con la sublocazione, il locatore potrebbe avere il diritto di chiedere un risarcimento danni.
Il locatore potrebbe rivolgersi a un tribunale per ottenere un risarcimento in denaro per i danni subiti a causa della sublocazione non autorizzata. Questi danni potrebbero includere, ad esempio, la perdita di controllo sull’immobile, eventuali danni o usure causati dall’uso improprio dell’immobile da parte del subconduttore, o qualsiasi altra perdita economica subita dal locatore.
In conclusione, la sublocazione comporta l’istituzione di un rapporto obbligatorio derivato, la cui validità è strettamente connessa a quella del contratto di locazione principale. L’Articolo 1595, comma 3, c.c. stabilisce che la sentenza di risoluzione del contratto di locazione nei confronti del conduttore si estende automaticamente al subconduttore, anche se quest’ultimo non è coinvolto nel procedimento giudiziario, garantendo così l’efficacia del titolo esecutivo per il rilascio dell’immobile.
