La Protezione Legale dell’Uso Effettivo dell’Immobile
La legge italiana sulla locazione, nello specifico la L. n. 431/1998, ha lasciato intatto l’art. 80 della L. n. 392/1978, rafforzando la tutela dell’uso effettivo dell’immobile locato. Questo significa che il contratto di locazione si basa sull’uso reale dell’immobile da parte del conduttore, non solo sulla sua destinazione originale specificata nel contratto. In altre parole, se il conduttore decide di cambiare l’uso dell’immobile durante il contratto, questo darà vita a un nuovo accordo di locazione soggetto a una normativa diversa.
Modifica dell’Uso e Risoluzione del Contratto
Il locatore ha il diritto di richiedere la risoluzione del contratto se il conduttore modifica l’uso dell’immobile da quello originariamente stabilito. Tuttavia, è importante notare che il locatore deve farlo tempestivamente. Il silenzio del locatore per più di tre mesi dal momento in cui ha avuto notizia del cambio d’uso del conduttore verrà interpretato come un’accettazione tacita del nuovo utilizzo, e il nuovo regime di locazione inizierà a decorrere con una durata autonoma a partire dalla scadenza legale dei tre mesi. La responsabilità di dimostrare che il locatore aveva conoscenza di tale cambiamento spetta alla parte interessata, e questa prova può essere fornita attraverso vari mezzi, tra cui l’accesso occasionale dell’immobile da parte del locatore o dichiarazioni rese in un eventuale procedimento legale.
Legge sull’Equo Canone e Risoluzione del Contratto
Le disposizioni della cosiddetta “legge sull’equo canone” stabiliscono che se il conduttore utilizza l’immobile in modo diverso da quanto pattuito, il locatore può richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dalla conoscenza del cambiamento o entro un anno dalla modifica della destinazione. Se il locatore non fa richiesta di risoluzione entro questo termine, il contratto si adeguerà all’uso effettivo dell’immobile. Cambiare la destinazione dell’immobile costituisce un grave inadempimento da parte del conduttore, che dà al locatore il diritto di richiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dalla scoperta del cambiamento.
Interpretazioni della Corte Suprema
La Corte Suprema si è divisa in due orientamenti riguardo al “mutamento” nell’uso dell’immobile. Il primo orientamento si riferisce al passaggio tra locazioni abitative e locazioni ad uso diverso da abitazione. Il secondo orientamento, invece, considera qualsiasi “mutamento,” anche all’interno di una specifica tipologia di locazione. In base a quest’ultima tesi, l’art. 80 della I. n. 392/1978 si applica anche quando il locatore cambia l’uso dei locali, ad esempio da un’attività senza indennità per la perdita di avviamento a un’altra attività che prevede tale indennità. In entrambi i casi, il termine di tre mesi entro cui il locatore deve reagire scatta solo quando ha effettiva conoscenza del cambiamento. In caso di mancanza di consapevolezza, il conduttore può tentare di dimostrare la simulazione, ma ha l’onere di provare che il locatore aveva acconsentito all’uso reale sin dall’inizio.
Conclusioni
Il cambiamento nella destinazione dell’immobile può verificarsi anche all’interno della stessa categoria di locazioni abitative, se risponde a criteri specifici. Queste normative mirano a prevenire l’elusione delle leggi di locazione attraverso contratti simulati. In ogni caso, l’obiettivo principale è garantire che il locatore non subisca una disciplina giuridica diversa da quella concordata inizialmente con il conduttore. Va notato che ci sono eccezioni, ad esempio quando l’attività svolta nell’immobile rientra nella stessa disciplina giuridica. Pertanto, è importante comprendere le implicazioni legali dei cambiamenti nell’uso dell’immobile in un contratto di locazione.
