L’articolo 13 della legge numero 431 del 1998, con le modifiche apportate dall’articolo 1, comma 59, della legge numero 208 del 2016, sancisce la nullità di qualsiasi accordo mirante a stabilire un canone di locazione superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato. Questa normativa ha l’obiettivo di garantire la trasparenza nelle locazioni e prevenire abusi da parte dei locatori.
La scadenza dei sei mesi per la restituzione delle somme in eccesso
L’articolo 13, comma 2, della legge numero 431 del 1998 stabilisce che il conduttore ha sei mesi di tempo, pena la decadenza, per agire legalmente contro il locatore al fine di ottenere il rimborso delle somme pagate in eccesso rispetto a quanto previsto nel contratto registrato.
Tuttavia, questa scadenza deve essere coordinata con la prescrizione decennale di cui all’articolo 2946 del codice civile, che riguarda il diritto del conduttore a richiedere il rimborso delle somme indebitamente versate.
Il diritto di richiedere il rimborso può essere esercitato a partire dal momento in cui avviene il pagamento, e la prescrizione potrebbe verificarsi prima della fine del rapporto di locazione. Questo problema è stato affrontato e risolto dalla Cassazione (Cass. III, n. 2829/2014), che ha stabilito che il conduttore può chiedere il rimborso delle somme in eccesso anche dopo sei mesi dalla liberazione dell’immobile, ma solo per le somme non ancora prescritte.
Se il conduttore supera il termine di sei mesi, potrebbe perdere il diritto di richiedere il rimborso solo per le somme prescritte.
Il momento in cui inizia il conteggio dei sei mesi
Il periodo di sei mesi per richiedere il rimborso delle somme illegalmente versate inizia dalla data in cui il locatore ottiene effettivamente il possesso dell’immobile, solitamente indicato dalla consegna delle chiavi. Questo rappresenta il momento in cui il locatore recupera il pieno controllo dell’immobile.
Locazione ad uso abitativo con canone inferiore al reale
Secondo l’articolo 13, comma 1, della legge numero 431 del 1998, se viene registrato un contratto di locazione ad uso abitativo con un canone inferiore al valore effettivo di mercato, il contratto rimane valido per il canone dichiarato nel contratto registrato. Tuttavia, l’accordo extracontrattuale per il canone maggiore è considerato nullo e non può essere sanato tramite una registrazione successiva. In pratica, il contratto registrato rimane valido, e il canone dichiarato è dovuto.
Procedure legate alla restituzione delle somme in eccesso
Azione stragiudiziale
Prima di intraprendere azioni legali contro il locatore, il conduttore può invitarlo a rivedere la richiesta di pagamento entro un termine specifico, utilizzando la diffida prevista dall’articolo 1454 del codice civile. Nella diffida, il conduttore può anche chiedere la restituzione delle somme già pagate in eccesso. Se il locatore non risponde positivamente entro il termine prestabilito, il conduttore può procedere legalmente con il ricorso ai sensi dell’articolo 447-bis del codice di procedura civile.
Azione giudiziale
L’azione giudiziale viene avviata con un ricorso ai sensi dell’articolo 447-bis del codice di procedura civile, preceduto dalla mediazione civile. In questo ricorso, è fondamentale indicare tutte le prove che si intende presentare al giudice, comprese eventuali testimonianze e documenti.
Poiché si tratta di una simulazione di canone, la prova della controdichiarazione è essenziale se il contratto è stato redatto per iscritto e registrato in quanto, in tale caso, non trovandoci di fronte ad un contratto illecito bensì ad un contratto dissimulato, la prova testimoniale non è ammessa.
In conclusione, la legge mira a garantire la trasparenza nelle locazioni e a prevenire abusi da parte dei locatori. I conduttori hanno diritto al rimborso delle somme pagate in eccesso, ma devono rispettare i tempi e le procedure previste dalla legge per far valere i propri diritti.
