Applicazione delle Norme del Codice Civile ai Contratti di Locazione Non Abitativa
Le norme del Codice Civile che riguardano la morosità del conduttore e le relative conseguenze si applicano esclusivamente ai contratti di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo.
Questa applicazione segue il principio stabilito dall’articolo 1455 del Codice Civile, il quale stabilisce che l’inadempimento di una delle parti del contratto non deve essere trascurabile se si vuole giustificare la risoluzione, considerando l’interesse dell’altra parte.
La Clausola Risolutiva Espressa nei Contratti di Locazione Commerciale
La clausola risolutiva espressa è un accordo tra le parti di un contratto in cui si specifica un certo adempimento, e se tale adempimento non viene rispettato, il contratto stesso si considera risolto.
Questo principio è disciplinato dall‘articolo 1456 del Codice Civile, il quale stabilisce che il contratto si risolve automaticamente se un’obbligazione specifica non viene adempiuta come previsto.
In questo caso, la risoluzione avviene di diritto quando la parte interessata comunica all’altra parte la sua intenzione di avvalersi della clausola risolutiva. La previsione di una clausola risolutiva espressa nel contratto mira a sostituire il giudizio del giudice con il giudizio delle parti stesse sulla necessità della risoluzione.
Una volta che il creditore insoddisfatto notifica all’inadempiente la mancata adesione all’obbligazione contrattuale e la sua intenzione di avvalersi della clausola, il contratto si considera risolto, senza ulteriori valutazioni da parte del giudice, poiché la risoluzione dipende dalla parte inadempiente.
Conseguenze della Clausola Risolutiva Espressa nelle Locazioni Commerciali
Nel caso di locazioni commerciali, la speciale sanatoria prevista dall’articolo 55 della legge n. 392/1978 non è applicabile, e il tentativo del conduttore di adempiere dopo essere stato sfrattato è irrilevante. L’offerta o il pagamento del canone effettuati dopo l’intimazione di sfratto non impediscono l’applicazione della clausola risolutiva espressa.
Ai sensi dell’articolo 1453, comma 3, del Codice Civile, dalla data della richiesta di risoluzione del contratto, che inizia con l’intimazione di sfratto, il conduttore non può più adempiere. Pertanto, il pagamento tardivo non ha alcun effetto una volta che il locatore ha richiesto la risoluzione del contratto.
Utilizzo del Procedimento di Convalida dello Sfratto per Morosità
Il procedimento per la convalida dello sfratto per morosità, previsto dall’articolo 657 del Codice di Procedura Civile, può essere utilizzato dal locatore non solo per avviare un’azione di risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile, ma anche per far valere un’azione di accertamento della risoluzione automatica del contratto di locazione in base agli articoli 1454 (diffida ad adempiere), 1456 (clausola risolutiva espressa) e 1457 (termine essenziale) del Codice Civile.
Pertanto, la presenza di una clausola risolutiva espressa nel contratto non limita la possibilità di risoluzione solo ai casi espressamente previsti dalle parti. In ogni caso di inadempimento significativo, la risoluzione del contratto è possibile, con la differenza che nei casi previsti dalla clausola risolutiva espressa, la gravità dell’inadempimento non deve essere valutata dal giudice.
Procedimenti Legali in Caso di Clausola Risolutiva Espressa
In materia di inadempimento contrattuale con una clausola risolutiva espressa, la dichiarazione del creditore che intende avvalersi dell’effetto risolutivo automatico previsto dall’articolo 1456 del Codice Civile non deve necessariamente essere fatta in un atto stragiudiziale precedente alla causa. Può essere comunicata in modo legittimo anche mediante l’atto di citazione o altro atto processuale equivalente. La clausola risolutiva espressa, in base all’articolo 1456 del Codice Civile, concede al locatore il diritto potestativo di avvalersi di essa, anche attraverso la notifica di un atto di intimazione di sfratto per morosità.
Domande di Risoluzione per Inadempimento e di Accertamento della Risoluzione di Diritto
Una volta presentata una domanda ordinaria di risoluzione per inadempimento ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile modificarla in una domanda di accertamento della risoluzione automatica prevista dall’articolo 1456 del Codice Civile. Queste due domande sono diverse sia per quanto riguarda la richiesta stessa, in quanto la domanda di risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile chiede una sentenza costitutiva, mentre quella prevista dall’articolo 1456 del Codice Civile richiede una sentenza dichiarativa.
Sono diverse anche per quanto riguarda la causa della richiesta: nella domanda ordinaria di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453 del Codice Civile, il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colposo, mentre nell’altra, viceversa, si tratta della violazione della clausola risolutiva espressa. Pertanto, queste due richieste non sono intercambiabili.
