La giurisprudenza di legittimità ha fornito importanti chiarimenti riguardo alle situazioni in cui il conduttore di un immobile non è a conoscenza delle condizioni urbanistiche dello stesso. In particolare, è stato stabilito che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative relative alla destinazione d’uso o all’abitabilità degli immobili non costituisce un ostacolo alla validità del contratto di locazione (Cass. II, n. 27485/2019).
Questo significa che, anche nel caso di un immobile costruito senza licenza d’abitabilità o senza condono edilizio, il conduttore è comunque tenuto al pagamento del canone. La validità del contratto si basa sulla prestazione e sulla causa, senza contravvenire all’ordine pubblico (Cass. III, n. 22312/2007, Cass. III, n. 4228/1999).
Responsabilità del conduttore nei contratti ad uso non abitativo
Tuttavia, emerge una questione rilevante nei contratti di locazione ad uso non abitativo. In queste situazioni, la responsabilità di verificare che le caratteristiche dell’immobile siano adatte all’attività prevista spetta al conduttore. Questo include anche l’obbligo di ottenere le necessarie autorizzazioni amministrative. Se il conduttore non riesce ad ottenere tali autorizzazioni, il locatore non è ritenuto responsabile per inadempimento, anche se il diniego è dovuto alle caratteristiche intrinseche dell’immobile (Cass. III, n. 5836/2007, Cass. Ill, n. 13395/2007, Cass. III, n. 25278/2009, Cass. III, n. 1735/2011).
La rilevanza della destinazione dell’immobile e delle autorizzazioni amministrative
La destinazione specifica dell’immobile, che richiede precise caratteristiche e autorizzazioni amministrative specifiche, diventa significativa solo se è stata oggetto di una pattuizione specifica nel contratto di locazione. Non è sufficiente menzionare genericamente l’uso previsto nel contratto o il riconoscimento dell’idoneità dell’immobile da parte del conduttore (Cass. III, n. 666/2016, Cass. III, n. 13651/2014).
Inadempimento del locatore e situazioni eccezionali
Tuttavia, esiste un diverso orientamento in materia di locazioni ad uso non abitativo. In questo caso, la mancanza di autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità dell’immobile sotto il profilo edilizio, compresa l’abitabilità, costituisce un inadempimento da parte del locatore. Questo inadempimento può giustificare la risoluzione del contratto in base all’art. 1578 c.c., a meno che il conduttore non fosse a conoscenza della situazione e l’avesse consapevolmente accettata (Cass. III, n. 7081/2006, Cass. III, n. 12286/2011, Cass. III, n. 20067/2008).
È importante notare che l’inadempimento del locatore si configura solo quando l’inagibilità o l’inabitabilità dell’immobile è dovuta a carenze intrinseche o alle caratteristiche stesse dell’immobile. In altre parole, se il locatore ha assunto l’obbligo specifico di ottenere le autorizzazioni necessarie, la mancanza di tali autorizzazioni costituisce un inadempimento anche se non è direttamente imputabile alle caratteristiche dell’immobile (Cass. III, n. 666/2016, Cass. III, n. 13651/2014).
In conclusione, la giurisprudenza ha delineato chiaramente le responsabilità del conduttore e del locatore in situazioni in cui le autorizzazioni amministrative e l’abitabilità dell’immobile sono in questione. La chiarezza su queste questioni è fondamentale per garantire la validità dei contratti di locazione e la tutela dei diritti delle parti coinvolte.
