Nella locazione immobiliare, è fondamentale comprendere i diritti e i doveri sia del locatore che del conduttore.
Questo articolo esaminerà in dettaglio i vizi dell’immobile e le possibilità di riduzione del canone di locazione in base alla normativa legale vigente.
Vizi dell’Immobile e la Riduzione del Canone di Locazione
Iniziamo esaminando la situazione in cui il conduttore si trovi di fronte a vizi nell’immobile locato, come la mancata esecuzione di opere di manutenzione o la presenza di difetti non risolti.
La legge stabilisce che il conduttore non può autoridursi il canone di locazione, anche se il locatore è inadempiente. L’autoriduzione del canone è ammessa solo quando la cosa locata diventa completamente inutilizzabile, secondo quanto stabilito dall’articolo 1460 del Codice Civile.
Inoltre, se il conduttore conosceva i vizi dell’immobile o avrebbe dovuto riconoscerli facilmente, non può richiedere alcuna riduzione del canone o risarcimento.
In questo caso, la negligenza del conduttore nel non segnalare i difetti giocherebbe un ruolo fondamentale.
Responsabilità del Conduttore e Rinuncia Implicita
È importante notare che se il conduttore ha continuato ad utilizzare l’immobile nonostante i vizi, non ha il diritto di sospendere completamente il pagamento del canone di locazione, bensì può chiedere solo una riduzione proporzionata al disagio subito. Questo significa che il conduttore deve continuare a rispettare il contratto di locazione nei limiti del possibile, anche se ci sono problemi con l’immobile.
Inoltre, se il conduttore si trova in una situazione di sfratto per morosità, non può affermare che l’immobile non è idoneo all’uso concordato o richiedere risarcimento o eccezioni basate sull’articolo 1460 del Codice Civile.
Autoriduzione del Canone di Locazione: Un Atto Illegittimo
La giurisprudenza italiana è chiara riguardo all’autoriduzione del canone di locazione.
Questa pratica è considerata illegittima anche se viene presentata una richiesta giudiziale. La legge non concede al conduttore il diritto di autoridursi il canone, ma solo di chiedere ad un Tribunale competente la risoluzione del contratto o una riduzione del canone. La valutazione di uno squilibrio tra le prestazioni dei contraenti è lasciata, pertanto, solo ad un giudice, come stabilito dalla Cassazione 7636 del 2016.
Onere del Conduttore nella Scelta dell’Immobile
Un altro aspetto importante riguarda l’onere del conduttore di verificare che l’immobile sia adatto all’uso previsto e che le autorizzazioni amministrative necessarie siano in regola. Questo significa che il locatore non è tenuto a ottenere queste autorizzazioni, e se il conduttore non riesce ad ottenerle, il locatore non è considerato inadempiente, anche se il diniego delle autorizzazioni è dovuto a caratteristiche dell’immobile stesso.
Inoltre, l’uso specifico dell’immobile e il rilascio di licenze amministrative diventano condizioni rilevanti solo se sono stati oggetto di una specifica pattuizione nel contratto di locazione.
In conclusione, la normativa italiana sulla locazione immobiliare è chiara riguardo ai vizi dell’immobile e alle possibilità di riduzione del canone di locazione. È essenziale che sia il locatore che il conduttore conoscano i propri diritti e doveri per evitare dispute legali e assicurare una locazione armoniosa e conforme alla legge.
