La destinazione del bene locato e la volontà delle parti sull’uso convenuto rappresentano elementi indispensabili nella valutazione della prestazione di consegna in capo al locatore.
Tutto ciò rileva ai fini di individuare su quale soggetto ricada l’onere di eseguire gli opportuni accertamenti in merito ai requisiti dell’immobile per consentire al conduttore di usufruirne in conformità all’uso per cui ha scelto di affittare.
Responsabilità del locatore
L’immobile dal punto di vista urbanistico/edilizio, deve essere idoneo al conseguimento delle necessarie autorizzazioni richieste dall’uso del bene locato.
Qualora dette qualità di fatto manchino, la protezione del conduttore si realizza a livello del mancato rispetto delle qualità che l’immobile oggetto di locazione deve possedere, dunque, in termini di vizi della cosa locata ai sensi dell’articolo 1578 c.c..
Quindi, al locatore rimane soltanto il compito di garantire che il bene sia in regola sotto il profilo urbanistico, che sia stato cioè edificato in forza di legittimo titolo abilitativo, limitandosi a garantire in generale la destinazione dell’immobile ad uso abitativo, artigianale, industriale o commerciale, non essendo certo tenuto a conoscere i particolari vincoli tecnici richiesti per lo svolgimento della specifica attività che il conduttore intende svolgere nel bene oggetto della locazione.
Salvo patto contrario, incombe sul locatore l’obbligo di curare l’ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igienico/sanitarie e degli interessi urbanistici, o di agibilità e, tale obbligo, si riferisce alle sole utilizzazioni che possono considerarsi normali rispetto alla tipologia e alla conformazione dei locali (cfr. Cassazione 12.880 del 2015).
Pertanto, il locatore è inadempiente solo quando l’inagibilità o l’inabilità del bene attenga a carenze intrinseche del bene locato, t tali da non consentire, in nessun caso, l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito (Cassazione n. 13651 del 2014).
Responsabilità del conduttore
Nonostante gli obblighi imposti al locatore, ciò non esime il conduttore dallo svolgere preventivamente le opportune indagini per accertare l’idoneità dell’immobile locato all’uso che ne intende fare, considerato che ciascun imprenditore è tenuto a conoscere le regole che disciplinano la propria specifica attività e a valutare, in concreto, se l’immobile soddisfa i requisiti richiesti dalla normativa vigente per il rilascio delle autorizzazioni amministrative.
Dopotutto, il conduttore di un locale da adibire ad uso diverso dall’abitazione, è una figura professionale imprenditoriale a cui è possibile richiedere una diligenza particolare.
Ben possono le parti, in deroga alle disposizioni contenute nell’articolo 1575 c.c., convenire che l’obbligo di manutenzione gravi sul conduttore con l’obbligo di richiedere ed ottenere eventuali autorizzazioni amministrative necessarie per l’uso convenuto del bene.
Invero, la destinazione d’uso dell’immobile locato, che richieda specifiche caratteristiche dell’immobile per l’ottenimento delle prescritte autorizzazioni, rileva solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione (Tribunale di Roma 19675 del 2019).
Eventuale azione giudiziaria
La mancanza delle autorizzazioni relative alla particolare destinazione d’uso dell’immobile locato e la mancanza di abitabilità rientrano tra quei vizi che possono legittimare il conduttore a richiedere la risoluzione del contratto di locazione, ovvero la riduzione del canone ex art. 1578 c.c..
