Il locatore può negare il rinnovo del contratto alla prima scadenza, dando preavviso di almeno sei mesi, solo ed esclusivamente nei casi tassativi previsti dalla legge.
Tra questi casi rientra quello della vendita a terzi. In tal caso, il potere di dare disdetta del locatore è condizionato alla circostanza che lo stesso sia proprietario al massimo di due immobili adibiti ad abitazione, quello locato e quello in cui egli vive stabilmente.
La ratio dell’articolo 3 lettera G della legge 431 del 1998 è quella di consentire al locatore di alienare l’immobile libero, onde evitare la consueta riduzione del prezzo di vendita dell’immobile nel caso in cui lo stesso sia occupato.
Qualora la vendita sia posta a fondamento del diniego di rinnovo alla prima scadenza, il locatore dovrà rispettare la prelazione del conduttore, consentendo allo stesso di poter eventualmente acquistare la casa alle medesime condizioni in cui egli è intenzionato a venderla ad altri.
Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell’immobile locato e non lo abbia adibito, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato tale disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle stesse condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento danni.
Deve escludersi che il locatore sia onerato di provare la serietà dell’intento indicato a motivo di diniego di rinnovazione del contratto di locazione abitativa, apprestando la legge dei meccanismi di controllo sufficienti allo scopo in caso di abuso di disdetta (sul punto si veda sentenza del Tribunale di Roma n. 7574 del 2017).
Rimedio stragiudiziale
Il conduttore, nel caso in cui il locatore non abbia destinato l’immobile locato alla vendita a terzi, nonostante abbia indicato tale vendita quale motivo di diniego di rinnovo, potrà comunicargli la possibilità di ripristinare consensualmente, entro 15 giorni dalla richiesta, il suddetto immobile all’uso abitativo previsto nel contratto di locazione, in mancanza procedendo con l’azione giudiziale.
Azione giudiziaria
L’azione finalizzata a conseguire il ripristino della locazione ad uso abitativo è un ordinario giudizio di cognizione, nella forma del ricorso 447 bis c.p.c., che richiede la preventiva installazione di un procedimento di mediazione.
