Quali sono i contratti per uso transitorio?
I contratti di locazione transitori, così come i contratti per studenti universitari, rientrano nell’ambito della contrattazione assistita.
Dunque alle locazioni transitorie devono avere determinati requisiti come, ad esempio, l’utilizzazione dei contratti tipo stabiliti in accordi locali siglati da organizzazioni di proprietari e di inquilini.
I contratti in esame sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei proprietari o dei conduttori, quali esigenze lavorative, studio, apprendistato.
È necessario che l’esigenza transitoria, del conduttore o del locatore, sia specificamente indicata nel contratto, al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino, con lettera raccomandata, la persistenza.
Nel caso in cui non siano specificate i motivi della transitorietà, il contratto si trasforma in una locazione ordinaria con durata di 4 anni, più altri 4 in caso di mancata disdetta.
Afferma la Cassazione (in particolare si veda sentenza 16007 del 2015) che il conduttore può provare la simulazione del contratto di locazione di un immobile da uso abitativo transitorio ad uso abitativo ordinario, dimostrando che il locatore fosse a conoscenza dell’effettiva destinazione dell’immobile locato, allegando circostanze conosciute dal locatore al momento della stipula.
In particolare, nel caso analizzato dalla Cassazione, l’avvenuto originario subentro da parte del conduttore nei contratti relativi alle utenze di gas ed elettrica costituivano, secondo i Giudici, un segno del consenso del locatore ad un rapporto di lunga durata.
Tutela stragiudiziale
Il conduttore, al fine di prevenire una possibile azione del locatore per la fine della locazione ad uso abitativo transitorio in scadenza (sfratto per finita locazione), può interpellarlo sulle possibilità di addivenire a una risoluzione consensuale del precedente rapporto simulato, con la contestuale emersione del contratto dissimulato di locazione ad uso abitativo ordinario, precisando che, in difetto, procederà legalmente al fine di far accertare la simulazione del contratto ad uso transitorio.
Azione giudiziaria
È un’azione di simulazione intrapresa dal conduttore, nei confronti del locatore, costituente un ordinario giudizio di cognizione, per conseguire l’inefficacia del contratto di locazione abitativo transitorio, per effetto del contestuale accertamento della sua simulazione a favore di un contratto abitativo rientrante in regime ordinario.
Condizione di procedibilità è l’esperimento del procedimento di mediazione.
Il conduttore, nel proporre la domanda volta ad accertare la simulazione del contratto di locazione ad uso abitativo transitorio e, quindi, la sussistenza in realtà di un contratto ordinario 4+4, ha l’onere di dimostrare l’esistenza della simulazione, avvalendosi, a tal fine, della prova per testi e per presunzioni al di là dei limiti sanciti per le parti dall’articolo 1417 c.c., stante l’illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative.
Appunto, in tale ottica, il conduttore che deduca la situazione del contratto di locazione di un immobile ad uso abitativo transitorio ha l’onere di dimostrare che il locatore fosse a conoscenza dell’effettiva destinazione dell’immobile locato.
Tale prova può essere fornita anche per testimoni o per mezzo di presunzioni.
Tuttavia, è bene chiarire che la prova testimoniale della simulazione, ammissibile senza limiti tra le parti se è diretta a far valere l’illiceità del contratto dissimulato ex articolo 1417 c.c., subisce negli altri casi le limitazioni probatorie di cui all’articolo 2721 e susseguenti c.c..
