L’ inquilino, a fronte dell’obbligo di corrispondere le spese condominiali da lui dovute, ha la facoltà di domandare al proprietario, e all’amministratore di condominio, chiarimenti sul perché delle somme richiestegli.
La richiesta del conduttore di ottenere la visione dei documenti giustificativi delle spese condominiali di cui il locatore chiede il pagamento, muove dalla necessità di verificare non solo che tali spese siano effettivamente state supportate dal locatore ma anche la loro stessa congruità, intesa quale corrispondenza tra gli esborsi effettivamente occorrenti e quelli in concreto sostenuti dall’amministrazione condominiale.
Normativa di riferimento
L’articolo 9 comma 3 della legge 392 del 1978 prevede che, prima di effettuare il pagamento, l’inquilino ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese con la menzione dei criteri di ripartizione, di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese, di controllare i documenti concernenti le varie spese.
L’articolo 1129 comma 2 c.c. stabilisce che, contestualmente all’accettazione della nomina, l’amministratore comunica il locale dove si trovano i registri di cui al numero 6 e 7 dell’articolo 1130 c.c., nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore può prenderne gratuitamente visione dei documenti e ottenerne copia, previo rimborso della spesa. La norma consente l’accesso ad ogni “interessato”, termine ben più ampio del semplice condomino, che comprende anche l’ inquilino.
Medesimo diritto è riconosciuto dall’articolo 1130 bis c.c. che, in materia di rendiconto, riconosce ai titolari di diritti personali di godimento, quindi anche ai conduttori, la possibilità di visionare ed estrarre delle copie dei documenti giustificativi delle spese.
Inoltre, l’articolo 71 ter disposizioni di attuazione del codice civile abilita alla consultazione del sito internet condominiale gli aventi diritto e tra questi, possiamo annoverare anche gli inquilini.
Infine, secondo il novello articolo 1130 bis c.c,, che disciplina il rendiconto condominiale, non solo i condomini ma anche i titolari di diritti reali o di godimento sulle unità immobiliari dello stabile in regime di condominio possono prendere visione dei documenti giustificativi di spesa, in ogni tempo, ed estrarne copia a proprie spese.
A chi può richiedere i documenti l’inquilino?
Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, possiamo delineare due strade per il conduttore: la richiesta nei confronti del locatore (disciplina locatizia dell’equo canone) e la richiesta nei confronti dell’amministratore (disciplina condominiale posta riforma).
Seguendo il primo percorso il conduttore dovrà rispettare il termine di due mesi, così come indicato dall’articolo 9 comma 3 della legge 392 del 78, che fa obbligo al conduttore di pagare gli oneri condominiali entro due mesi dalla loro richiesta e delimita al medesimo periodo di termine massimo entro il quale il conduttore può chiedere documenti giustificativi.
La conseguenza della detta normativa è che, in mancanza di tale istanza dell’inquilino, non essendoci alcun onere di comunicazione dei locatori, il conduttore decorsi due mesi dalla richiesta di pagamento degli oneri condominiali, deve ritenersi automaticamente in mora, e non può quindi sospendere né ritardare il pagamento degli oneri accessori, sostenendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dalle indicazioni delle spese e dei criteri di ripartizione.
Il proprietario ha l’obbligo di tenere a disposizione del conduttore la documentazione giustificativa degli oneri accessori addebitati a quest’ultimo, ma non quello di inviargliela periodicamente, ne consegue che l’inquilino, che si dolga di non aver voluto verificare l’esattezza degli oneri addebitatigli, non può limitarsi a dedurre di non avere ricevuto la relativa documentazione, ma deve allegare e dimostrare che questa non è stata resa accessibile dal locatore.
Rimane fermo il principio per cui le richieste degli aventi diritto, tra cui i conduttori, non devono risolversi in un intralcio all’amministrazione condominiale e, quindi, non possono porsi in contrasto con il principio della correttezza ex articolo 1175 c.c. e che, di tali attività di accesso alla documentazione, gli interessati si addossino i costi.
Ciascun “interessato” ha la facoltà di ottenere dall’amministrazione del condominio l’esibizione dei documenti contabili in qualunque tempo, e non solo in sede di rendiconto annuale di approvazione del bilancio da parte dell’assemblea.
Procedura giudiziaria
L’inquilino, evocato in giudizio dal locatore per il pagamento degli oneri condominiali di cui all’articolo 9 legge 392 del 1978, nell’opporsi a tale richiesta, può esercitare il proprio diritto a prendere visione dei documenti giustificativi delle suddette spese esercitando l’azione fondata sull’articolo 210 c.c., con la quale si chiede che il giudice ordini all’altra parte di esibire in giudizio la documentazione contabile condominiale.
