L’inquilino ha diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che, con il proprio comportamento, gli arrechi danno compromettendo il suo uso o godimento dell’immobile in affitto.
Qualora nell’appartamento locato si verifichi un’infiltrazione d’acqua da un appartamento sovrastante l’inquilino, ex articolo 1585 comma 2 c.c. gode di un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno (cfr. Cassazione 8466 del 2020).
In particolare, in caso di infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare di copertura condominiale di proprietà esclusiva, che abbiano cagionato danni all’unità immobiliare sottostante, il condominio, in applicazione del principio della responsabilità da cose in custodia di cui all’articolo 2051 c.c. e dei principi di diritto espressi dalla Cassazione (si vedano le Sezioni Unite 9449 del 2006), è tenuto all’eliminazione delle cause delle problematiche nonché al risarcimento dei danni.
Infatti, il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno rispondendo, in base all’articolo 2051 del codice civile, dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva dei condomini ovvero agli inquilini di questi ultimi.
Tutela stragiudiziale
A seguito dell’accertata situazione di infiltrazioni provenienti dal lastrico solare, comportante una situazione gravemente dannosa per le insalubrità degli ambienti interni dell’abitazione posta all’ultimo piano dell’edificio condominiale, il conduttore può scrivere immediatamente una lettera raccomandata al proprietario dell’unità immobiliare concessagli in locazione, nonché all’amministratore di condominio, per ottenere la cessazione dell’evento e il ripristino della salubrità dei locali interni previa eliminazione delle relative cause.
Tutela giudiziaria
Il conduttore può ricorrere alla tutela cautelare atipica prevista all’articolo 700 c.p.c., proponendo un ricorso d’urgenza nei confronti del locatore, proprietario esclusivo del lastrico solare, e dell’amministratore di condominio, al fine di ottenere dal giudice l’accertamento immediato delle cause della situazione di infiltrazione nei locali posti all’ultimo piano dell’edificio e la condanna alla loro eliminazione, previa quantificazione dei relativi danni.
L’azione non richiede l’esperibilità del procedimento di mediazione.
Nel ricorso d’urgenza il conduttore ha l’onere di allegare al ricorso le ragioni per le quali agisce (il c.d. fumus boni iuris). A tale fine occorre allegare una perizia, possibilmente giurata, redatta da un tecnico fiduciario con allegati rilievi fotografici e/o audiovisivi, nella quale siano individuate le cause delle infiltrazioni e i rimedi per porvi fine e ripristinare lo stato dei luoghi.
È molto importante anche la tempistica di intervento, in quanto il conduttore non deve fa passare molto tempo dal momento in cui si è accorto dell’insorgenza dell’evento infiltrativo per evitare l’aggravarsi del danno.
Accertamento tecnico preventivo
Altra azione che può essere intrapresa è l’accertamento tecnico preventivo che è un procedimento cautecale che consiste nella nomina di un CTU al fine di fotografare lo stato dell’unità immobiliare interessata dalle infiltrazioni, di accertarne le cause e le opere per eliminare le stesse e ripristinare lo stato di fatto dell’immobile a quello esistente prima dei detti fenomeni infiltrativi.
