Normativa di riferimento
- Ai sensi dell’articolo 1575 numero 2 c.c., il locatore ha l’obbligo di mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto e, quindi, di assicurare al conduttore il godimento del bene in conformità del contratto;
- ai sensi dell’articolo 1576 c.c., nel caso di locazione avente ad oggetto beni immobili, il locatore deve eseguire tutte le riparazioni necessarie eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore;
- in base all’articolo 1577 c.c. il conduttore, quando la cosa locata ha bisogno di riparazioni che non competono allo stesso, è tenuto a darne avviso al locatore.
- il comma primo dell’articolo 1577 c.c. prevede, infine, che se si tratta di riparazione urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore.
Sull’avviso del locatore
L’articolo 1577 comma secondo c.c. non esige che il conduttore ottenga dal locatore un’autorizzazione essendo sufficiente che si limiti ad avvisarlo.
L’urgenza dell’intervento è posta a tutela del conduttore ed ha lo scopo di tutelarlo, dandogli la facoltà di provvedere direttamente agli interventi necessari, mentre il dovere di avviso è posto a tutela del locatore il quale ha, a sua volta, la facoltà di intervenire, sia eventualmente per contestare la necessità dei lavori, sia per compiere le scelte relative alla loro esecuzione di cui in definitiva dovrà sopportare il costo.
Quindi l’avviso tempestivo è richiesto perché il locatore possa, ove lo creda, sostituirsi all’inizio o nel corso dei lavori al conduttore, mentre l’obbligo del rimborso è fondato sul principio di divieto di ingiusto arricchimento.
La conoscenza del guasto da riparare diviene, dunque, elemento indispensabile per affermare l’esistenza di un obbligo di attivazione del locatore e corrispondentemente di un suo inadempimento in caso di omissione.
Difatti il locatore non può essere al corrente delle riparazioni che siano necessarie, perché non ha più il possesso della cosa e solo al conduttore è dato rilevarne la sopravvenuta necessità.
Il locatore, se non è informato della necessità delle opere, potrebbe chiedere il risarcimento dei danni arrecati alla cosa locata dall’omissione delle riparazioni dovuta non a propria negligenza ma colpa del conduttore.
Devi escludersi che il rimborso possa essere conseguito dal conduttore mediante compensazione con quanto dovuto al locatore a titolo di canoni, neppure in sede giurisdizionale.
Tutela stragiudiziale
Il conduttore può chiedere al locatore di procedere all’esecuzione delle necessarie riparazioni urgenti nella cosa locata, a tal fine fissando un termine decorso il quale procederà ad anticipare il costo necessario, avvisandolo che, in questo caso, sarà tenuto al relativo rimborso, salvo il risarcimento degli eventuali danni causati dal ritardo.
Azione Giudiziaria
Nel caso in cui la via stragiudiziale non dia esito positivo, l’inquilino dovrà agire contro il proprietario con un ordinario giudizio di cognizione per conseguire il rimborso delle spese anticipate per le opere di manutenzione straordinaria gravanti sullo stesso.
Prima dell’azione giudiziaria non bisognerà esperire il procedimento di mediazione.
Il conduttore nel giudizio ha l’onere di allegare i costi effettivamente sostenuti per l’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria, nonché di dimostrare la natura urgente delle stesse e l’invito rivolto al locatore a provvedere all’esecuzione dei lavori rimasto senza riscontro.
