Cos’è il deposito cauzionale
Il deposito cauzionale è una somma di denaro, rilasciata dal conduttore al locatore, a garanzia delle obbligazioni a suo carico derivanti dal contratto di locazione.
La funzione del deposito è, quindi, quella di assicurare l’adempimento di tutti gli obblighi del conduttore, tra cui l’osservanza della destinazione d’uso dell’immobile locato, la regolarità dei pagamenti dei canoni di locazione, la corretta restituzione dell’immobile locato e, quindi, non solo quella di assicurare l’adempimento dell’obbligazione di pagamento del canone.
Cosa può fare il locatore in caso di mancato versamento del deposito?
Il locatore, il quale non abbia ricevuto dal conduttore il deposito cauzionale stabilito in sede di stipula del contratto di locazione, può contestare per iscritto, con lettera raccomandata o via pec, detto inadempimento alla controparte, invitandola a provvedere entro un congruo termine, al fine di evitare il ricorso all’azione legale con l’addebito delle relative spese.
La prestazione del deposito cauzionale può essere anche legata ad una clausola risolutiva espressa, cioè ad una pattuizione con cui le parti del contratto di locazione stabiliscono che, in caso di mancato adempimento di una determinata obbligazione (in questo caso quella di versamento del deposito), il contratto si risolva.
Cos’è la clausola risolutiva espressa?
La clausola risolutiva espressa è disciplinata dall’articolo 1456 c.c., secondo cui il contratto si risolve qualora una determinata obbligazione non venga eseguita secondo le modalità stabilite.
Entità del grave inadempimento
Il mancato versamento del deposito cauzionale è motivo di risoluzione del contratto di locazione laddove di ammontare pari ad almeno una mensilità del canone di locazione dal momento che, secondo la giurisprudenza, un importo minore non andrebbe a configurare grave inadempimento.
Invece, una mancata integrazione del deposito potrebbe non costituire di per sé grave inadempimento idoneo alla risoluzione del contratto.
L’azione giudiziaria da utilizzare
L’azione utilizzata dal locatore nel caso di mancato adempimento del deposito cauzionale è un ordinario giudizio di cognizione con il quale il locatore chiama in giudizio il conduttore al fine di risolvere il contratto di locazione, attivando, se esistente, la clausola risolutiva espressa contenuta nel medesimo contratto.
Tale azione deve essere necessariamente preceduta da una procedura di mediazione, obbligatoria nelle cause di locazione.
Il giudice competente è quello del luogo in cui si trova l’immobile.
L’onere di allegare la situazione generatrice del grave inadempimento da parte del conduttore derivante dal mancato versamento del deposito cauzionale, grava sul locatore, il quale deve anche indicare, all’interno del ricorso, ulteriori violazioni commesse dalla controparte nel rapporto, in maniera tale da consentire al giudice di valutarne la gravità dell’inadempimento ai sensi dell’articolo 1455 c.c..
Essendo introdotto il giudizio con ricorso, il locatore dovrà indicare tutti i mezzi di prova di cui intende servirsi, tra cui l’interrogatorio formale della controparte e gli eventuali testimoni da ascoltare.
