Contenuto dell’atto di intimazione di sfratto
L’atto giudiziario di sfratto per morosità consiste in una intimazione al conduttore di rilasciare l’immobile locato, sia esso abitazione o locale commerciale, affinché venga restituito al proprietario.
In tale atto il locatore cita il conduttore a comparire innanzi al Tribunale competente, che è quello del luogo in cui si trova l’immobile, affinché lo sfratto venga convalidato e il Giudice ordini, pertanto, all’inquilino il rilascio dei locali locati.
Tale atto giudiziario verrà notificato dall’ufficiale giudiziario al conduttore il quale viene invitato a comparire innanzi al Tribunale, nella data e nell’ora che l’avvocato del locatore indicherà all’interno dell’atto e che, per alcuni Tribunali, è necessario prenotare.
Notifica a inquilino irreperibile
Come si procede nel caso in cui l’inquilino non si trovi in casa al momento della notifica o sia irreperibile?
In tali casi la legge prevede delle procedure apposite affinché sia possibile perfezionare la notifica dello sfratto per morosità, così come previsto anche per la notifica degli altri atti giudiziari.
Pertanto, anche in caso di assenza temporanea dell’inquilino, o di sua irreperibilità, sono previste delle forme di notifica apposite che consentono al legale del proprietario comunque di perfezionare regolarmente la consegna dell’atto giudiziario.
Tale irreperibilità, o assenza, determinerà unicamente una dilatazione dei tempi di notifica e, conseguentemente, anche della procedura giudiziaria di sfratto.
Richiesta di decreto ingiuntivo
L’atto di intimazione di sfratto può contenere, contestualmente, anche un ricorso monitorio, cioè la richiesta da parte del locatore, rivolta al Giudice, di condanna dell’inquilino al pagamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie, ove dovute, dal momento dell’inizio della morosità fino al rilascio dell’immobile.
Si tratta di uno dei pochi casi previsti dall’ordinamento in cui si può chiedere una condanna in futuro.
Il legale del locatore dovrà richiedere al Tribunale l’emissione di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, che dovrà essere notificato all’inquilino, il quale avrà 40 giorni di tempo per opporsi allo stesso.
Richiesta di pagamento delle spese accessorie
Per ottenere dal Tribunale la condanna al pagamento anche delle spese accessorie, quali le spese condominiali o le spese di utenze, si dovrà allegare all’intimazione di sfratto quanto segue:
- nel caso delle spese condominiali, la ricevuta dell’amministratore di condominio che attesti l’avvenuto pagamento di tali spese da parte del locatore, nonché le eventuali ricevute dei bonifici effettuati;
- per il rimborso delle utenze, le bollette con i relativi pagamenti effettuati dal locatore.
Ciò a differenza di quanto avviene per la morosità relativa ai canoni di locazione, per i quali non è necessaria alcuna ricevuta ed è sufficiente la dichiarazione del proprietario sulla sussistenza della morosità, che deve anche essere ripetuta in sede di prima udienza, dove l’avvocato del locatore dovrà dichiarare che la morosità persiste per ottenere la convalida.
Riforma Cartabia
Con la riforma Cartabia non vi sono state modifiche in merito alla redazione dell’intimazione di sfratto, in quanto le normative in materia di locazione non sono state toccate da tale riforma se non nella modifica dell’art. 663 e 657 del Codice di Procedura Civile.
La modifica all’art. 663 c.p.c. riguarda il fatto che non vi è più l’obbligo di apporre la formula esecutiva alla convalida di sfratto emessa. Mentre la modifica all’art. 657 c.p.c. riguarda l’estensione della procedura di sfratto all’affitto d’azienda e al comodato d’uso.
