Requisiti della locazione
Affittare una casa richiede un contratto scritto e la sua registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Non è sufficiente avere un contratto scritto, è necessario anche pagare l’imposta di registro.
Se il contratto di affitto è verbale o non registrato, anche se scritto, non ha validità legale. Ciò significa che non produce alcun effetto per entrambe le parti con la conseguenza che, se sorgesse una disputa riguardo alla violazione del contratto, né il proprietario né l’affittuario potrebbero fare causa per difendere i propri diritti.
Affitti in nero: quali rischi si corrono?
Affittare in nero comporta rischi sia per il proprietario che per l’affittuario. Il proprietario rischia sanzioni severe poiché commette evasione fiscale e ci sono conseguenze anche a livello civile.
Chi affitta senza contratto e non registra entro 30 giorni evita l’imposta di registro e l’imposta sul reddito derivante dal canone di locazione, e quindi potrebbe ricevere una pesante richiesta di pagamento da parte delle autorità fiscali.
Anche gli affittuari corrono il rischio di sanzioni: sono responsabili insieme al proprietario per le somme dovute all’Agenzia delle Entrate.
L’evasione fiscale avviene in due modi:
- il primo riguarda il mancato pagamento dell’imposta di registro, per cui l’affittuario e il proprietario sono responsabili in solido. Ciò significa che se il proprietario non paga, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il pagamento anche all’affittuario.
- Il secondo riguarda la mancata dichiarazione del canone di locazione come reddito nell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), per cui solo il proprietario è responsabile.
Quali sono le sanzioni fiscali previste?
Le sanzioni per l’evasione fiscale includono il pagamento dell’imposta evasa e una sanzione che varia dal 60% al 120% dell’imposta non pagata. Se il proprietario ha registrato l’affitto ma ha dichiarato un canone inferiore a quello effettivo (affitto in nero parziale), le sanzioni aumentano dal 90% al 180% dell’imposta non pagata. Nel caso di affitto in nero di una residenza, le sanzioni aumentano del 100%.
E se vi è un contratto scritto ma non registrato?
Se esiste un contratto non registrato, sono previste sanzioni che variano a seconda del periodo di ritardo. Dopo 30 giorni, la sanzione è del 6%, oltre agli interessi di mora e all’imposta dovuta. Dopo 90 giorni, la sanzione aumenta al 12%, e così via.
In caso di mancata registrazione l’affittuario è responsabile insieme al proprietario per l’evasione fiscale.
Quali sono le conseguenze civilistiche?
Oltre alle conseguenze fiscali, ci sono anche conseguenze sul piano civile. L’affitto senza contratto è nullo, quindi se gli affittuari non pagano l’affitto concordato, il proprietario non può intentare una causa e chiedere lo sfratto per morosità, né ottenere un decreto ingiuntivo.
Tuttavia, c’è la possibilità di “ravvedimento operoso”, che consente di regolarizzare, anche se in ritardo, il contratto di affitto.
Come denunciare un affitto in nero?
È possibile segnalare un affitto in nero all’Agenzia delle Entrate o alla Guardia di Finanza.
La segnalazione alla Guardia di Finanza richiede di recarsi di persona presso il comando territoriale più vicino e non può essere fatta in forma anonima, mentre la segnalazione all’Agenzia delle Entrate può essere fatta in forma anonima. È necessario fornire dettagli e prove dell’esistenza dell’affitto in nero.
Gli affittuari possono anche regolarizzare la situazione registrando il contratto, anche se in ritardo, per evitare di essere corresponsabili dell’evasione fiscale insieme al proprietario.
Come si può mandare via l’inquilino?
Per mandare via un affittuario senza contratto, è necessario avviare una procedura legale di occupazione senza titolo, che richiede più tempo rispetto a uno sfratto e deve essere preceduta da una mediazione obbligatoria presso un organismo di mediazione.
Si può richiedere un indennizzo?
Quando un affittuario senza contratto viene cacciato, il proprietario non può richiedere i canoni di locazione non pagati. Tuttavia, durante la procedura legale per l’occupazione senza titolo, il proprietario può richiedere un’indennità di occupazione come compensazione per la perdita economica subita.
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