Ai sensi nell’articolo 1575 1576 del codice civile il locatore deve occuparsi della manutenzione straordinaria dell’immobile locato e il conduttore della manutenzione ordinaria.
Tali normative sono derogabili contrattualmente, per cui nel contratto di locazione le parti possono stabilire che sia il conduttore a doversi occupare anche della manutenzione straordinaria.
Quest’ultima è quella relativa a opere non prevedibili, o normalmente necessarie in dipendenza del normale godimento della cosa, e che presentano un costo sproporzionato rispetto al corrispettivo della locazione.
Ogni obbligo di intervento che sia finalizzato a sostituire, a seguito di un normale processo di deterioramento nel tempo, impianti o servizi accessori va necessariamente considerato come una manutenzione straordinaria gravante, ai sensi degli articoli 1575 e 1576 c.c., sul locatore.
Qualora le parti abbiano stabilito nel contratto di locazione che al conduttore spetti la manutenzione straordinaria, dovrà essere, pertanto, costui anche a occuparsi dei danni derivanti dai deterioramenti risultanti dall’uso della cosa locata.
Esempi di normale usura
Rientrano in tali ipotesi, ad esempio:
- le riparazioni degli infissi esterni poiché, a meno che i danni non siano dipendenti da un uso anormale dell’immobile da parte del conduttore, si presumono che siano dovuti a caso fortuito o a vetustà;
- le riparazioni relative agli impianti interni alla struttura del fabbricato (elettrico, idrico, termico), in quanto, mancando un contatto diretto del conduttore con questi impianti, gli eventuali guasti non dipendenti da un uso normale della cosa da parte del conduttore devono, anche questi, essere imputati a caso fortuito o a vetustà;
- guasti della caldaia dovuti al fatto che la stessa sia diventata obsoleta e che rendono impossibile riscaldare l’acqua;
- il guasto della serratura della porta blindata divenuta inservibile per effetto dell’usura del meccanismo interno che ne regola la chiusura.
Rimedi avverso l’usura dell’immobile locato
In presenza di condizioni particolarmente gravi che rendono impossibile o gravemente pregiudizievole la permanenza all’interno dell’immobile locato, il conduttore potrà chiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, e ciò soprattutto nei casi in cui tali danni possano essere di pregiudizio alla salute dell’inquilino.
In alternativa, il conduttore potrà chiedere al Giudice l’adempimento, da parte del locatore, dei propri obblighi di manutenzione dell’immobile locato
In tali casi, inoltre, alla domanda giudiziaria di risoluzione o di adempimento potrà associarsi quella del risarcimento del danno.
Attività preliminari all’azione giudiziaria
Qualora il conduttore voglia agire contro il locatore dovrà:
- inviare una lettera di messa in mora;
- dimostrare l’inerzia del locatore, nonostante la richiesta di intervento formalizzata nella messa in mora;
- adire prima un organismo di mediazione per tentare la conciliazione;
- munirsi di un consulente tecnico di parte per poter sostenere con maggiore forza la propria domanda, anche nei confronti del Consulente Tecnico d’Ufficio che il Tribunale provvederà a nominare per valutare la causa del deterioramento dell’immobile locato, la relativa gravità e se la stessa giustifichi le domande del conduttore.
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