Ai sensi dell’articolo 1587 del codice civile il conduttore devi servirsi dell’immobile in affitto usando la cosiddetta diligenza del buon padre di famiglia.
Alla luce di questo principio le immissioni di rumori nell’immobile da parte del conduttore possono essere sopportate entro certi limiti di tollerabilità.
La valutazione di tale superamento spetta al giudice e dovrà essere accertata utilizzando ogni mezzo di prova, sia prove tecniche, sia presunzioni, sia prove testimoniali.
Alla base del rispetto di tale limite vi è la tutela del diritto alla salute fisica e psichica che può essere compromessa da immissioni di rumori, odori e fumi.
Limiti del regolamento condominiale
Ancora più stringenti sono i limiti alle immissioni di rumori nell’ambito del condominio, in quanto i regolamenti condominiali possono prevedere, e in genere prevedono, una tutela particolarmente rigorosa della tranquillità dei condomini.
In relazione agli spazi condivisi il principio fondamentale è che vanno privilegiate le esigenze legate all’uso abitativo rispetto a quelle dell’uso commerciale.
Per tale motivo, nel caso in cui vi sia, nell’ambito di un condominio, un negozio che eserciti un’attività particolarmente rumorosa (ad es. tipografia o falegnameria), tale attività dovrà essere esercitata in maniera da non essere troppo rumorosa per gli altri abitanti del fabbricato, rispettando determinate misure di rumorosità espresse in decibel.
Rimedi in caso di immissioni moleste
Il conduttore, nel caso di immissioni di rumori, ha una duplice responsabilità la prima nei confronti del locatore, per il mancato rispetto dei limiti di godimento della cosa locata, e il secondo nei confronti dei terzi per la violazione dell’altrui tranquillità.
Responsabilità del locatore
Delle emissioni moleste risponde esclusivamente il conduttore in quanto, perché il locatore ne risponda, deve aver concorso alla realizzazione del fatto dannoso (c.d. elemento soggettivo) e deve esserci un collegamento tra la concessione dell’immobile al terzo e il danno cagionato ai vicini.
Rimedi da parte del locatore
L’azione del locatore contro le emissioni rumorose del conduttore è rappresentata da un ricorso volto a conseguire la risoluzione del contratto di locazione e il relativo risarcimento dei danni.
Si ricorda, infine, che il limite della normale tollerabilità può essere variamente valutato dal giudice anche in relazione a luogo delle immissioni; ad esempio il limite è più basso nelle zone destinate agli insediamenti abitativi doveva maggiormente va tutelata la tranquillità delle persone.
Nel caso in cui la violazione sia particolarmente grave può integrare anche il reato di disturbo della quiete pubblica.
Recesso del conduttore
Infine, nel caso in cui sia l’inquilino a subire dei rumori molesti da parte di altri condomini o di terzi, potrà, ove tali rumori superino la linea di tollerabilità, recedere dal contratto per gravi motivi.
Si ricorda che in tale caso la legge prevede che il recesso debba essere comunicato con lettera raccomandata e con un preavviso di sei mesi.
Guarda anche il mio video sull’argomento!
