Il contratto di affitto 4+4 o anche detto “a canone libero” è quel contratto, previsto dal comma 1 dell’art. 2 della legge 431/98 della durata di anni quattro, rinnovabili per ulteriori quattro anni, salvo disdetta da comunicarsi con raccomandata con ricevuta di ritorno sei mesi prima della scadenza contrattuale.
In alternativa al contratto 4+4, le parti possono stipulare un contratto a canone concordato 3+2, che deve essere uniformato ad accordi locali stipulati dalle associazioni di categoria maggiormente rappresentative dei proprietari e degli inquilini. Questi ultimi contratti sono detti anche “agevolati” in quanto presentano diverse agevolazioni fiscali.
Il corrispettivo dei contratti d’affitto 4+4
La determinazione del canone di locazione in questo tipo di contratti e libera ed è stato anche ritenuto legittimo prevedere modalità di aumento diverse dal mero aggiornamento della variazione Istat.
Inoltre, vi è la possibilità di pattuire il pagamento a rate non mensili, ma annuali o semestrali ovvero anche il pagamento anticipato dell’intero corrispettivo dovuto per il primo quadriennio.
Durata dei contratti a canone libero
Come detto la durata minima del contratto non può essere inferiore a quattro anni e qualunque pattuizione che preveda una durata inferiore sarebbe nulla.
L’istituto del diniego di rinnovazione alla prima scadenza vale solo a impedire il rinnovo del contratto per il secondo quadriennio non la cessazione del rapporto prima della scadenza prevista nel contratto.
In merito alla durata massima continua ad avere vigore la disposizione dell’articolo 1607 c.c. in base alla quale la locazione di una casa per abitazione può essere convenuta per tutta la durata della vita dell’inquilino e per due anni successivi alla sua morte.
La disdetta del contratto di locazione per la prima scadenza, più correttamente denominata “diniego di rinnovo alla prima scadenza” può essere proposta dal locatore solamente per motivi specifici indicati dalla legge, quali ad esempio l’intenzione di utilizzare l’immobile per esigenze proprie o di un familiare, la necessità di venderlo, di eseguire all’interno dell’immobile locato opere edilizie ecc.
Diversa dalla disdetta è il recesso che si ha quando invece il conduttore non vuole proseguire nella locazione per gravi motivi e in tal caso dovrà dare preavviso di sei mesi mediante una lettera raccomandata da inviarsi al proprietario con la specifica dei motivi addotti.
