La destinazione d’uso dell’immobile influisce sulla sua regolamentazione giuridica in quanto, se si tratta di immobile per uso abitativo, il rapporto è sottoposto alla disciplina della legge 431 del 1998, mentre se l’uso è diverso, è sottoposto alla disciplina degli articoli da 27 a 42 della legge 392 del 1978.
Vi sono poi ulteriori differenze giuridiche in casi particolari di destinazione d’uso, come ad esempio quella dei teatri o degli alberghi, i cui contratti prevedono una durata minima di tre anni più lunga rispetto a quella generalmente fissata per i contratto per uso diverso (durata di 9 anni invece di 6), ovvero il caso di attività che comportano il contatto diretto con il pubblico, per le quali, in caso di disdetta ad opera del locatore, è prevista la corresponsione in favore del conduttore di un’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale.
È importante, altresì, la destinazione d’uso anche in quanto alcune attività praticate nei locali locati possono essere vietate dal regolamento condominiale ovvero da norme di carattere amministrativo.
Destinazione diversa da quella pattuita
Un problema particolarmente rilevante vi è quando il conduttore adibisce i locali ad una destinazione diversa rispetto a quella pattuita; in questi casi, siamo in presenza di un vero e proprio inadempimento del conduttore che può portare alla risoluzione del contratto, specialmente quando tale mutamento sia di particolare gravità.
Ciò, in particolare, si verifica quando le parti hanno considerato come essenziale il rispetto di una determinata destinazione d’uso, nonché quando l’uso praticato sia molto diverso rispetto a quello pattuito, tale da provocare dei danni al locatore ovvero delle pesanti ripercussioni sul rapporto locativo.
L’articolo 80 della legge 392 del 1978 fa gravare sul locatore l’onere di reagire prontamente a tale condotta del conduttore, in particolare entro tre mesi dalla sua conoscenza, al fine di evitare che quest’ultimo possa eccepire l’accettazione da parte del locatore del cambio di destinazione.
Il termine dei tre mesi scatta solo nel caso in cui il locatore abbia avuto conoscenza effettiva di quanto realizzato dall’inquilino.
Sarà onere del conduttore dimostrare la simulazione, cioè che il locatore era fin dal momento della stipula del contratto consapevole del diverso uso cui era adibito l’immobile.
Perché ci sia simulazione del contratto è necessario che si sia formato il consenso di entrambe le parti e che il contratto dissimulato, cioè quello realmente realizzato, sia stato voluto da entrambe le parti.
Locazione ad uso promiscuo
Per uso promiscuo si intende quando, dello stesso immobile, una porzione è utilizzata per finalità abitative e l’altra per uso diverso, senza che sia possibile scindere l’una dall’altra, ad esempio quando il conduttore lavora nella stessa casa dove vive.
In tali circostanze, secondo costante giurisprudenza, bisogna regolare il rapporto secondo l’uso prevalente.
Ovviamente la qualificazione come contratto per uso abitativo, oppure ad uso diverso, influisce in particolare sulla durata del contratto, sul diritto all’indennità di avviamento e sul diritto di prelazione.
