Definizione inagibilità
Innanzitutto rientrano nel concetto di inagibilità dell’immobile fenomeni gravi come la presenza di muffa, a seguito di infiltrazioni, tale da rendere insalubre l’ambiente, la presenza di un impianto elettrico pericolante e privo delle idonee certificazioni di conformità, un crollo di parti di soffitto dovuto a problematiche strutturali, ecc.
Appartamento totalmente inagibile
Nel caso in cui l’immobile locato diventi totalmente inagibile, con impossibilità di continuare ad abitare lo stesso, il conduttore potrà interrompere il pagamento del canone di locazione, oltre a richiedere al locatore il risarcimento del danno.
Infatti, secondo un consolidato orientamento della giurisprudenza, il conduttore può smettere di pagare il canone solamente nel caso in cui venga completamente a mancare l’utilizzabilità dell’immobile locato; in caso contrario, dovrà invece continuare a pagare il canone.
Appartamento parzialmente inagibile
Nel caso in cui, invece, l’appartamento sia diventato parzialmente inagibile a seguito delle infiltrazioni, il conduttore non potrà smettere di pagare il canone ma potrà solamente chiedere al giudice, con un’apposita causa, una riduzione del canone mensile da versare.
Infiltrazioni provenienti da parti comuni condominiali
Infine, la Cassazione in numerose sentenze ha statuito l’obbligo, da parte del locatore, di risarcire il conduttore anche nel caso di infiltrazioni provenienti da parti comuni condominiali.
Infatti, nel caso di immobile locato, il proprietario resta custode dello stesso e deve garantire il mantenimento della casa in buono stato ponendo rimedio anche ai vizi provenienti da immobili appartenenti ad altri condomini ovvero da parti comuni.
Risoluzione del contratto di locazione
Altro rimedio esperibile dal conduttore in caso di inagibilità totale dell’immobile è quello della risoluzione del contratto di locazione.
A tal proposito occorre distinguere due ipotesi:
- la risoluzione per vizi della cosa locata prevista dall’articolo 1578 c.c., nel caso in cui l’inagibilità dell’immobile derivi da vizi occulti dello stesso presenti fin dal momento della consegna dell’abitazione; in tal caso il conduttore potrà domandare o la risoluzione del contratto o la riduzione del canone di locazione;
- la risoluzione per inadempimento, regolata dall’articolo 1453 c.c. che si ha quando l’inagibilità derivi dall’inadempimento da parte del locatore dei propri obblighi di mantenere la cosa in buono stato locativo
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