I contratti di locazione transitori sono quei contratti che hanno una durata non inferiore a un mese e non superiore a 18 mesi, giustificata dalle particolari esigenze o del locatore o del conduttore.
L’articolo 5 della legge 431 del 1998 ha fatto rientrare questa tipologia di contratto, così come i contratti per studenti universitari, nell’ambito della contrattazione assistita.
Quali sono i requisiti del contratto per uso transitorio
Pertanto, le locazioni transitorie devono ora rispondere a determinati requisiti inderogabili, come ad esempio l’utilizzazione dei contratti tipo stabiliti negli accordi locali allegati al decreto ministeriale del 16 gennaio 2017. La mancanza di tale requisito può comportare la nullità o addirittura l’inesistenza del contratto.
Inoltre, tali contratti prevedono un canone di locazione concordato che deve rientrare, in base alle caratteristiche dell’immobile, in fasce di oscillazione comprese tra un minimo e un massimo, sulla base appunto di quanto previsto dagli accordi locali.
Tali contratti sono stipulati per soddisfare particolari esigenze dei conduttori o dei proprietari quali mobilità lavorativa, studio, apprendistato e formazione professionale.
Sul motivo di transitorietà
È necessario che l’esigenza transitoria del conduttore o del locatore sia specificamente individuata nel contratto al quale deve essere allegata documentazione idonea a comprovare la stessa e che i contraenti, prima della scadenza del termine contrattuale, ne confermino con lettera raccomandata la persistenza.
La mancata conferma della transitorietà determina al pari della mancata dichiarazione delle ragioni di transitorietà del contratto, la soggezione del rapporto alla durata del canone libero di quattro anni rinnovabile per pari periodo.
La mancanza della transitorietà del contratto può essere desunta anche da elementi presuntivi, come ad esempio il fatto che il conduttore si sia intestato le utenze di gas ed elettriche, comportamento indicativo di un progetto di lunga durata e della cognizione dello stesso da parte del locatore.
Sulla durata
In merito alla durata del contratto transitorio che, come abbiamo visto, deve essere minimo di un mese e massimo di 18 mesi, nel caso in cui le parti stabiliscano una durata diversa, si ritiene applicabile la sanzione di nullità con conseguente applicazione della durata minima mensile, ove sia stato pattuito un periodo inferiore, o della durata massima di 18 mesi, qualora sia stato pattuito un periodo superiore.
Nel caso in cui il conduttore non rilasci l’immobile alla scadenza del termine contrattualmente previsto è possibile per il locatore agire con un’intimazione di sfratto per finita locazione oltre che con un’azione di risarcimento danni in caso di danni ulteriori.
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