Quali sono le locazioni turistiche?
Le locazioni turistiche sono quelle il cui scopo è quello di soddisfare esigenze abitative esclusivamente turistiche.
Tali locazioni hanno come unico riferimento normativo le disposizioni del codice civile in tema di locazioni, e cioè gli articoli 1571 e seguenti del codice civile.
Ciò è stato confermato anche dal decreto legislativo n. 79 del 2011, meglio noto come Codice del Turismo, che all’articolo 53, ha stabilito che gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche sono regolati dalle disposizioni del codice di civile in tema di locazione.
Importo del canone
L’importo del canone delle locazioni turistiche è liberamente determinabile tra le parti e quindi soggetto unicamente alle leggi di mercato, non essendo soggetto alle normative in materia di canone concordato.
Durata
Le stesse considerazioni valgono anche in materia di durata, che è lasciata all’autonomia contrattuale, anche se è bene che il locatore fissi contrattualmente una durata prestabilita per evitare successivi contrasti con il conduttore.
Potrà essere contemplata anche la possibilità di una rinnovazione del rapporto.
Infine, va detto che numerose leggi regionali sono intervenute a porre limiti alla durata dei contratti di locazione turistica.
Ubicazione dell’immobile
In merito all’ubicazione dell’immobile, non vi sono requisiti particolari, non devi trattarsi di una località necessariamente turistica, ma deve trovarsi in zona diversa rispetto a quella di residenza del conduttore.
I motivi alla base della locazione turistica
Tra i motivi che possono determinare le parti a stipulare questo tipo di contratti possono rientrare sia lo scopo del viaggio o della vacanza, sia finalità che possono essere anche diverse quali quelle dello studio, del divertimento, delle cure mediche.
Di contro, non potranno costituire valido motivo per la stipula di questo tipo di contratto esigenze che hanno a che fare con attività lavorative, nonché col soddisfacimento di esigenze abitative primarie.
Forma del contratto di locazione turistica
Non è prevista una determinata forma per il contratto di locazione turistica, essendo vincolato solo alla disciplina del codice civile tuttavia, poiché la legge n. 311 del 2004 prevede che qualunque contratto di locazione deve essere registrato a pena di nullità, è opportuno comunque procedere alla redazione in forma scritta, e ciò anche per tutelarsi in merito a eventuali pretese del conduttore di permanenza nell’immobile successive alla scadenza del contratto.
Differenza tra locazione turistica e affitti brevi
Vedimo qual è la differenza tra locazione turistica e i cd. “affitti brevi”.
La locuzione affitti brevi, ormai diffusa nella prassi, non corrisponde ad alcuna tipologia contrattuale specificamente disciplinata sotto il profilo legislativo, ne è prevista per stipularlo l’adozione di un particolare modello di contratto rispetto a quello delle locazioni turistiche.
La normativa di riferimento, come per le locazioni turistiche, è la disciplina del codice civile, alla quale si aggiungono norme di natura fiscale, in materia di pubblica sicurezza, norme regionali in materia di turismo, e il Codice del Consumo.
Si consideri che anche le locazioni turistiche e le locazioni transitorie, se di durata inferiore a 30 giorni, possono rientrare nello schema fiscale della locazione breve.
Che differenza c’è tra locazione turistica e casa vacanza?
La casa vacanza, a differenza delle locazioni turistiche, è considerata una struttura extralberghiera, assimilabile ad un B&B, che può essere gestita sia in forma imprenditoriale che non imprenditoriale.
In particolare, con la casa vacanza non ci si limita a mettere a disposizione un immobile ma si offrono anche una serie di servizi ricettivi che possono consistere ad esempio nel cambio di biancheria, servizi di pulizia, prima colazione ed altri.
In ciò si differenzia della locazione turistica tradizionale, dove si affitta solo l’immobile senza servizi aggiuntivi, e degli affitti brevi dove possono essere offerti solo i servizi di biancheria e di pulizia.
Diversa Disciplina fiscale
Nelle locazioni turistiche i redditi percepiti rientrano tra i redditi fondiari con la possibilità di usufruire dell’opzione della cedolare secca al 21%.
Nella casa vacanze, invece, i redditi percepiti non rientrano in quelli fondiari ma appartengono alla voce altri redditi e fanno cumulo in dichiarazione dei redditi; in tale caso, tuttavia, le spese sostenute possono essere detratte.
Diversi adempimenti
A differenza delle locazioni turistiche, nel caso della casa vacanza bisogna effettuare alcuni adempimenti e, in particolare, i seguenti:
- fare una comunicazione di inizio attività al SUAP (sportello unico delle attività produttive) al quale vanno comunicate anche la sospensione e la cessazione dell’attività;
- comunicazione dei flussi turistici alla regione;
- obbligo di esposizione dei prezzi all’interno dell’immobile.
Nella opzione casa vacanza poi, così come in tutte le altre locazioni turistiche, occorre trasmettere i dati degli ospiti all’autorità di pubblica sicurezza e riscuotere la tassa di soggiorno per il comune.
Gli adempimenti sopra indicati vanno espletati sia che si eserciti l’attività di casa vacanza in maniera imprenditoriale sia in maniera non imprenditoriale.
Locazione turistica non imprenditoriale
Nella locazione turistica il locatore può esercitare tale attività anche senza aprire la partita iva.
Vi sono tuttavia due requisiti perché l’attività sia esercitata in forma non imprenditoriale:
- deve essere occasionale; tale requisito è disciplinato dalla normativa regionale che stabilisce i periodi di sospensione dell’attività di locazione turistica perché possa essere considerata non imprenditoriale. In particolare, ad esempio, alcune regioni richiedono un’inattività di 90 giorni, altre 100 e altre ancora 120. Di fronte a una locazione turistica esercitata in maniera continuativa, invece, si rientra nell’attività imprenditoriale.
- la locazione deve coinvolgere massimo due immobili nella stessa città.
Locazione turistica imprenditoriale
Nel caso in cui non vi siano i requisiti sopra detti, occorrerà esercitare l’attività in forma imprenditoriale e, conseguentemente, effettuare i seguenti adempimenti;
- aprire partita iva;
- iscriversi alla Camera di Commercio;
- segnalare l’inizio dell’attività con una SCIA;
- iscriversi alla gestione commercianti INPS;
- effettuare un certificato energetico per l’immobile locato;
- stipulare un’assicurazione contro terzi (quest’ultimo adempimento è facoltativo).
