Il recesso dal contratto di locazione: tutto ciò che devi sapere

recesso contratto di locazione

Il recesso dal contratto di locazione è una manifestazione di volontà del conduttore diretta allo scopo di far venir meno gli effetti del contratto di locazione prima della scadenza prevista.

In particolare, l’articolo 3 comma 6 della legge 431 del 1998 stabilisce che l’inquilino può recedere dal contratto d’affitto prima della sua scadenza solo in presenza di gravi motivi dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Tale periodo vale nel momento in cui nel contratto non sia prevista una clausola che indichi un diverso termine di preavviso.

 

Motivi di recesso anticipato

 

Recesso dell’inquilino

Il recesso è una facoltà concessa al solo conduttore, al quale viene data la possibilità, di risolvere il contratto di locazione in presenza di gravi motivi, offrendo un congruo preavviso al locatore, per legge fissato in sei mesi, ma che può essere diversamente regolato dalle parti o diminuendolo o aumentandolo nella sua durata.

Recesso del proprietario

Analoga facoltà, di contro, non è prevista per il proprietario che non ha nessuna facoltà, prevista dalla legge, di risolvere anticipatamente il contratto in qualunque momento nel corso della locazione, ma può farlo solo, attraverso lo strumento della disdetta in prossimità della scadenza contrattuale.

Una eventuale pattuizione delle parti che introduca la facoltà di recesso del proprietario sarebbe nulla per contrarietà alla legge.

Esempi di gravi motivi

La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha sancito che i gravi motivi che possono legittimare il recesso del conduttore devono essere rappresentati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere troppo gravosa la sua prosecuzione.

Possiamo annoverare tra i gravi motivi la perdita del posto di lavoro dell’inquilino, il suo trasferimento in altro luogo lavorativo, problemi familiari che lo obbligano al trasferimento, problemi strutturali dell’immobile.

Vi è altresì un obbligo, da parte del conduttore, di documentare e dimostrare tali gravi motivi, nel caso in cui il locatore ne faccia richiesta; qualora questi ultimi siano non veritieri, infatti, il proprietario potrà agire contro il conduttore chiedendo un risarcimento dei danni subiti, salvo che non sia riuscito in ogni caso ad affittare l’immobile ad altro soggetto.

 

Differenza tra recesso e disdetta

Diverso dal recesso è la disdetta che è invece quella manifestazione di volontà con la quale il  locatore intende evitare che ci sia il rinnovo automatico del contratto di affitto alla scadenza.

Per quanto riguarda la disdetta del locatore questa è consentita

  • alla prima scadenza (ossia dopo i primi 4 anni, nel contratto a canone libero; dopo i primi 3 anni, nel contratto a canone concordato) solo per determinate cause indicate dalla legge;
  • alle successive scadenze (ossia dopo il primo rinnovo obbligatorio), senza l’obbligo di fornire motivazioni specifiche.

 

Come funziona il recesso dal contratto di locazione

Il recesso dal contratto di locazione deve essere comunicato mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, ovvero con altro mezzo equipollente come ad esempio una pec.

La legge prevede, inoltre, che il recesso dal contratto di locazione debba essere comunicato con un preavviso di sei mesi, salvo che non sia diversamente concordato tra le parti all’interno del contratto.

 

Spese del recesso anticipato e comunicazione all’Agenzia delle Entrate

 

Oneri civilistici

Il conduttore è tenuto al pagamento di tutti i canoni di locazione relativi al periodo di preavviso e, nel caso in cui non li corrisponda, il locatore potrà fargliene richiesta in sede giudiziaria.

Dal canto suo il locatore dovrà restituire il deposito cauzionale versato dal conduttore nel caso in cui siano state rispettate tutte le obbligazioni derivanti dal contratto

Adempimenti fiscali

L’imposta di registro dovuta per la risoluzione anticipata del contratto è pari alla misura fissa di euro 67,00  e deve essere versata entro 30 giorni dall’evento, o utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate con richiesta di addebito su conto corrente, oppure utilizzando il modello F 24 elementi identificativi con il codice tributo 1503.

In ogni caso è necessario comunicare la risoluzione anticipata entro 30 giorni dall’evento tramite i servizi telematici dell’agenzia oppure presentando all’ufficio il modello RLI compilato.

Cedolare secca

Nel caso in cui sia stato scelto il regime della cedolare secca, nulla sarà dovuto a titolo di imposta di registro per la risoluzione.

 

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Recesso nelle locazioni commerciali

Anche nelle locazioni commerciali è previsto il recesso per gravi motivi da parte del conduttore e, in particolare, è previsto dall’articolo 27 ultimo comma della legge 392 del 1978 che stabilisce che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualunque momento con preavviso di sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.

Anche in tal caso saranno da valutare attentamente i casi nei quali ricorrano i gravi motivi.

In particolare, se il caso di interruzione dell’esercizio dell’attività imprenditoriale sicuramente potrà rappresentare un grave motivo che giustifica il recesso anticipato, più dubbie saranno le situazioni in cui verrà dismessa una sola unità locale dell’impresa, pur continuando l’attività aziendale. In tali casi è più facile che la decisione del conduttore possa essere contestata dal locatore.

Sul punto si veda sentenza della Corte di Cassazione 26618 del 2022 dove si afferma che i gravi motivi non possono consistere in una valutazione unilaterale del conduttore sulla convenienza o meno della continuazione del rapporto di locazione, quanto devono consistere in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni delle parti tale da incidere sull’andamento dell’azienda nel suo complesso.

 

Ulteriori cause di risoluzione del contratto

Altre cause di risoluzione del contratto di locazione, oltre al recesso e alla disdetta, sono: per inadempimento, per impossibilità sopravvenuta, per vizi dell’immobile, per eccessiva onerosità sopravvenuta.
 

Modello di recesso dal contratto di locazione

Di seguito potrai scaricare un modello di recesso dal contratto di locazione da completare con i tuoi dati.

 

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