Affitto con riscatto: cos’è e come funziona

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Cos’è e come funziona l’affitto con riscatto

Di seguito ti spiego cos’è e come funziona l’affitto con riscatto.

L’affitto con riscatto è una formula  giuridica costituita da un contratto di locazione e da un contratto di opzione di acquisto di immobile, che vengono stipulati contestualmente.

Nel contratto di locazione è inserita una clausola che prevede la facoltà del conduttore di acquistare l’immobile per un prezzo prestabilito che viene fissato per un certo numero di anni.

Qualora il conduttore decida di esercitare tale facoltà di acquisto, i canoni di locazione verranno considerati come acconto prezzo e scalati del pezzo di vendita dell’immobile.

L’affitto con riscatto prevede normalmente un canone più elevato, che è maggiorato proprio in virtù dell’opzione di acquisto esercitabile alla scadenza contrattuale.

 

Affitto con riscatto senza anticipo

L’affitto con riscatto senza anticipo è una tipologia di affitto con riscatto che prevede che l’inquilino versi il canone di locazione senza versare anche una quota costituente anticipo sul prezzo d’acquisto dell’immobile. Tale tipologia prevede in genere un vincolo alla vendita per il proprietario entro la data concordata dalle parti.

 

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Affitto con riscatto da privati

Nell’affitto con riscatto, come in qualunque altro contratto d’affitto, le parti possono essere sia persone fisiche, che società o altri enti e soggetti privati.

A seconda di quale sia il soggetto parte del contratto, come abbiamo visto in altri miei articoli, la disciplina fiscale del contratto potrebbe subire delle variazioni, in quanto, ad esempio, nel contratto di affitto con conduttore società non è possibile usufruire dell’opzione della cedolare secca.

 

Esempio pratico di affitto con riscatto

Un esempio di affitto con riscatto potrebbe essere quello di un contratto di locazione della durata di 5 anni (3+2), che preveda un prezzo dell’immobile di euro 180.000,00 e un canone mensile di euro 800,00 (calcolato tenendo già conto della maggiorazione per l’esercizio dell’opzione di acquisto).

L’inquilino, allo scadere dei 5 anni, avrà pagato la somma di euro 48.000,00 euro ( 800,00 X 12 X 5) e, pertanto, per riscattare l’immobile ed acquistarlo dovrà versare il residuo importo di euro 132.000,00.

 

Affitto con riscatto per attività commerciale

L’affitto con riscatto può riguardare anche immobili destinati ad uso commerciale. In tale caso, la disciplina del contratto di locazione è quella dell’uso diverso ex legge 27 luglio 1978 n. 392.

Pertanto, la locazione avrà la durata di sei anni, rinnovabili per altri sei anni in caso di mancata disdetta da parte del conduttore da esercitarsi dando preavviso entro 12 mesi prima della scadenza contrattuale (18 mesi prima per le locazioni di tipo alberghiero).

Verrà poi prevista dalle parti, all’interno del contratto, l’opzione di acquisto propria dell’affitto con riscatto.

 

Quando conviene? Ci sono rischi? (pro e contro)

 

Vantaggi per il conduttore

L’affitto con riscatto presenta degli indubbi vantaggi per il conduttore/compratore in quanto quest’ultimo ha la possibilità di non dover subito richiedere un mutuo e di pagare a rate il prezzo d’acquisto dell’immobile.

Si tratta di un contratto, pertanto, che consente anche ai soggetti meno abbienti di poter accedere all’acquisto di un’abitazione senza doversi immediatamente impegnare con un mutuo.

 

Vantaggi per il locatore

Il locatore, dal canto suo, ha la possibilità ottenere un canone di locazione sensibilmente più elevato rispetto a quello di mercato e ha, inoltre, un alto grado di probabilità che la vendita finale si concluda positivamente.

 

Quanto costa l’affitto con riscatto

Nella formula dell’affitto con riscatto, in genere, l’inquilino versa una quota che oscilla tra il 10% e il 30% in più rispetto all’ordinario canone di locazione, che rappresenta il costo dell’opzione di acquisto che può esercitare al termine del periodo di locazione.

Si tratta sicuramente di una formula più costosa di un ordinario contratto di affitto, che permette però all’inquilino di diventare proprietario dell’immobile condotto in locazione.

 

Differenze con il rent to buy

Si tratta inoltre di una forma contrattuale molto simile a quella del Rent to Buy, dalla quale tuttavia deve essere distinta.

La differenza sostanziale consiste nel fatto che, come abbiamo visto, l’affitto con riscatto è costituito da un contratto misto di locazione con opzione di acquisto ed è una sorta di acquisto a rate di un immobile.

Nel Rent to Buy, invece, abbiamo un contratto misto nel quale confluiscono elementi del preliminare di vendita e del contratto di locazione e, in forza del quale, una parte delle somme vengono corrisposte dall’inquilino al venditore a titolo di canone di locazione ed un’altra parte a titolo di acconto prezzo per la compravendita dell’immobile.

In tale fattispecie contrattuale il venditore concede in locazione l’immobile bloccandone il  prezzo d’acquisto fino a quando il conduttore non sarà in grado di ottenere un finanziamento bancario.

In sostanza il Rent to Buy costituisce una sorta di programma preparatorio che consente al conduttore/compratore di acquisire nel tempo i requisiti necessari per ottenere un mutuo.

Infatti, il conduttore può utilizzare il tempo successivo alla stipula del contratto per aumentare il proprio capitale iniziale e creare uno storico di pagamenti che rassicura la banca in merito alla sua solvibilità (cd. rating).

 

Contratto e trascrizione dell’affitto con riscatto

Come abbiamo detto, l’affitto con riscatto è un contratto misto che presenta elementi del contratto di locazione e elementi dell’opzione di acquisto.

L’articolo 23 del decreto legge 133 del 2014 (cd. Decreto Sblocca Italia) convertito nella legge 12 settembre 2014 numero 133 prevede l’obbligo della trascrizione del contratto d’affitto con riscatto nei registri immobiliari.

La trascrizione è valida per tutta la durata del contratto e comunque per un periodo non superiore ai 10 anni.

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