Il nostro ordinamento giuridico prevede che per parlarsi di contratto debbano esserci almeno due parti.
Infatti, ai sensi dell’articolo 1321 codice civile, il contratto è l’accordo di due o più parti per costituire regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico.
Anche in relazione ai contratti di locazione, in virtù della normativa sopra richiamata, è possibile che le parti più di due.
I contratti di locazione con più inquilini sono, generalmente, quelli stipulati con studenti e lavoratori che hanno la necessità di dividere le spese di un appartamento.
Come va stipulato il contratto con più inquilini?
In tal caso, il locatore avrà due possibilità:
- potrà stipulare con ciascun inquilino un contratto di locazione autonomo, e vi saranno in tal caso una serie di contratti singoli;
- oppure potrà fare un unico contratto di locazione per tutti gli inquilini.
Nel caso in cui vengano stipulati dei contratti singoli non si pongono particolari problemi, in quanto ciascuno di essi è svincolato dall’altro ed è gestibile in maniera autonoma.
Nel caso invece in cui vi sia un unico contratto intestato a più soggetti, ci si dovrà attenere alle regole previste dall’articolo 1292 del codice civile che prevede l’obbligazione in solido quando più debitori sono obbligati tutti per la medesima prestazione.
Obbligazione in solido vuol dire che ciascuno può essere costretto all’adempimento per la totalità e l’adempimento da parte di uno libera anche gli altri.
Pertanto, nel caso di un unico contratto, gli inquilini sono tutti responsabili in solido nel pagamento dei canoni di locazione e delle spese accessorie, salvo che non abbiano diversamente pattuito nel contratto così come previsto dall’articolo 1294 del codice civile.
Il contratto con più parti dovrà essere sottoscritto da tutte e registrato all’Agenzia delle Entrate.
Cosa succede nel caso di recesso del contratto di locazione di uno solo degli inquilini?
Innanzitutto va detto che il recesso di uno solo degli inquilini è possibile.
Possono essere contemplate tre diverse ipotesi:
- la prima è che il contratto prosegue con gli altri conduttori i quali restano responsabili nei confronti del locatore di tutte le obbligazioni nascenti dal contratto;
- una seconda ipotesi che può verificarsi è quella che le parti prevedano la risoluzione del contratto di locazione nel caso in cui uno dei conduttori decida di recedere. In questo caso all’avverarsi di questa condizione relativa al recesso il contratto perderà efficacia;
- la terza ipotesi è che nel contratto sia previsto che il soggetto uscente debba trovare un nuovo inquilino che subentri al suo posto nel contratto di locazione (cessione parziale del contratto).
In quest’ultimo caso, sarà necessario procedere alla registrazione della cessione del contratto con il pagamento di una imposta di registro di € 67,00 entro 30 giorni, nel caso in cui si tratti di cessione a titolo gratuito, altrimenti, in caso di cessione a titolo oneroso, andrà corrisposto un importo corrispondente al 2% del canone di locazione annuo dovuto.
Di seguito il mio video su quest’argomento:
