Risoluzione Anticipata
Si ha risoluzione anticipata di un contratto di locazione quando si vuole sciogliere lo stesso prima del termine di scadenza fissato.
In particolare ciò può avvenire a seguito di recesso del conduttore, disdetta del locatore, o a seguito di una risoluzione consensuale tra le parti.
Recesso del conduttore
Il recesso dal contratto di locazione è una manifestazione di volontà del conduttore diretta allo scopo di far venir meno gli effetti del contratto di locazione prima della scadenza prevista.
In particolare, l’articolo 3 comma 6 della legge 431 del 1998 stabilisce che l’inquilino può recedere dal contratto d’affitto prima della sua scadenza solo in presenza di gravi motivi dandone comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.
Disdetta del locatore
Diverso dal recesso è la disdetta che è invece quella manifestazione di volontà con la quale il locatore intende evitare che ci sia il rinnovo automatico del contratto di affitto alla scadenza.
Per quanto riguarda la disdetta del locatore questa è consentita:
- alla prima scadenza contrattuale (primi 4 anni nei contratti a canone libero e primi 3 anni nei contratti a canone concordato) solo per determinate cause indicate dalla legge;
- alle successive scadenze, senza l’obbligo di fornire motivazioni specifiche.
Risoluzione del contratto di locazione commerciale
Recesso nelle locazioni commerciali
Anche nelle locazioni commerciali è previsto il recesso per gravi motivi da parte del conduttore e, in particolare, è previsto dall’articolo 27 ultimo comma della legge 392 del 1978 che stabilisce che, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere dal contratto in qualunque momento con preavviso di sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata.
Disdetta nelle locazioni commerciali
Il locatore può effettuare la disdetta di un contratto di locazione commerciale:
- alla prima scadenza contrattuale (primi 6 anni) solo per determinate cause indicate dalla legge;
- alle successive scadenze, senza l’obbligo di fornire motivazioni specifiche.
Risoluzione consensuale
L’altra causa di risoluzione del contratto di locazione è quella per mutuo consenso che si ha quando conduttore e locatore decidono di comune accordo di risolvere anticipatamente il contratto di locazione.
La risoluzione consensuale del contratto di locazione deve essere stipulata con atto scritto, essendo previsto come necessaria la forma scritta nella stipula di un contratto di locazione.
Risoluzione contratto di locazione: costi
La risoluzione del contratto di locazione deve essere registrata, versando entro 30 giorni dalla stipula l’imposta di registro fissa di € 67,00 salvo che non si versi nell’ipotesi del regime di cedolare, nel qual caso non si dovrà pagare la detta imposta.
Si potrà, altresì, versare la detta imposta o utilizzando i servizi telematici dellAgenzia delle Entrate oppure utilizzando il modello F24 “Elementi Identificativi”.
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Ulteriori cause di risoluzione del contratto di locazione
Nel nostro ordinamento è, altresì, possibile risolvere il contratto di locazione nei seguenti casi:
- per inadempimento;
- per vizi dell’immobile locato;
- per impossibilità sopravvenuta;
- per eccessiva onerosità.
La risoluzione per inadempimento
La risoluzione per inadempimento si verifica quanto o il locatore o il conduttore non hanno adempiuto alle proprie obbligazioni. Nel caso del conduttore, ad esempio, potrebbe trattarsi del mancato pagamento dei canoni di locazione; nel caso del locatore potrebbe trattarsi dell’inadempimento al proprio dovere di manutenzione straordinaria dell’immobile.
Come sappiamo l’inadempimento costituito dal mancato pagamento del canone di locazione comporta la possibilità per il locatore di promuovere un’azione di sfratto per morosità.
Ai sensi dell’articolo 1453 del codice civile colui che ha subito l’inadempimento potrà chiedere:
- l’adempimento;
- la risoluzione del contratto, qualora non abbia più interesse alla sua prosecuzione;
- in tutti e due casi, il risarcimento del danno.
La legge prevede, all’articolo 1455 del codice civile, che, perché si possa risolvere un contratto, è necessario che l’adempimento sia di non scarsa importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte. La valutazione della gravità dell’inadempimento spetta unicamente al Giudice.
Ad esempio nelle locazioni commerciali il mancato pagamento di una mensilità di canone non costituisce grave inadempimento.
Risoluzione per impossibilità sopravvenuta
Altra causa di risoluzione del contratto è l’impossibilità sopravvenuta. L’articolo 1256 del codice civile stabilisce che il contratto si estingue quando la prestazione diventa impossibile per causa non imputabile al debitore. Deve trattarsi, in particolare, di cause indipendenti dalla volontà e dalla condotta della parte inadempiente. Tra i casi di impossibilità sopravvenuta vi è quello della forza maggiore, inteso quale evento imprevedibile ed inevitabile che non consente di portare a termine le obbligazioni contrattuali.
Ad esempio l’evento rappresentato da un terremoto che distrugga l’abitazione locata, rendendola inagibile e inabitabile, diventa una causa di forza maggiore che legittima alla risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta.
Si è discusso molto, ad esempio, se l’emergenza da COVID 19 abbia costituito una causa di forza maggiore legittimante la risoluzione del contratto per impossibilità sopravvenuta, ma la giurisprudenza maggioritaria ha dato risposta negativa.
Risoluzione per vizi della cosa locata
La risoluzione del contratto per vizi della cosa locata è regolata dall’articolo 1578 del codice civile che prevede che se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del corrispettivo.
In tal caso dovrà essere il conduttore a provare i vizi dell’immobile locato, mentre il locatore dovrà provare che i vizi erano conosciuti o conoscibili dal conduttore al momento della sottoscrizione del contratto oppure di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna.
Risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta
L’articolo 1467 del codice civile prevede la risoluzione del contratto se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili. Tale risoluzione non è operante nel caso in cui la sopravvenuta onerosità rientri in un rischio normale del contratto.
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Guarda anche il mio video sulla risoluzione del contratto di locazione:
