L’affitto di ramo d’azienda

affitto di ramo d'azienda

L’affitto di ramo d’azienda è quel contratto con il quale un soggetto, chiamato concedente, concede ad un altro soggetto, detto conduttore, il godimento di un ramo d’azienda, dietro pagamento di un canone di locazione.

Oggetto del contratto è il complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa.

La giurisprudenza tradizionale ritiene che oggetto dell’affitto d’azienda possano essere anche singoli beni produttivi, purché venga mantenuta un’organizzazione autonoma tale da consentire l’esercizio dell’attività d’impresa.

Non essendoci una normativa dedicata espressamente alla sua regolamentazione, la stessa deve ricavarsi da quelle norme del codice civile che regolano l’affitto, nonché l’usufrutto e la cessione di azienda (artt. 1615 e successivi c.c.; 2556 c.c. e successivi; 1571 c.c. e successivi).

Ai sensi dell’art. 2556 c.c. la forma scritta è necessaria solo ai fini probatori del contratto d’affitto d’azienda, ma non ai fini della validità dello stesso.

La forma scritta è, tuttavia, necessaria nel caso in cui il contratto abbia durata ultranovennale o abbia ad oggetto anche degli immobili.

 

E in merito ai contratti in corso?

Il subentro del conduttore nei contratti, a seguito della cessione di ramo d’azienda, è regolato dall’art. 2558 c.c. il quale statuisce che, se non è diversamente stabilito, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

 

Differenza tra locazione commerciale e affitto di ramo d’azienda

L’ affitto di ramo d’azienda, come detto, ha ad oggetto il complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa, mentre oggetto della locazione commerciale sono uno o più immobili commerciali non aventi attitudine produttiva.

La giurisprudenza afferma che nella locazione commerciale vi è la centralità dell’immobile rispetto agli altri elementi che assumono un ruolo accessorio, mentre nel caso dell’affitto di ramo d’azienda è solo uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni, sia mobili che immobili che concorrono tutti alla realizzazione di uno scopo di tipo produttivo.

La distinzione è importante in quanto:

  1. mentre il contratto di locazione commerciale ha una durata di 6 anni + 6 anni, l’affitto di ramo d’azienda, invece, non ha una durata stabilita dalla legge e la stessa può, pertanto, essere liberamente determinata dalle parti. Il rinnovo della locazione commerciale è predeterminato dalla legge nell’ulteriore periodo di 6 anni in assenza di disdetta da parte del locatore, mentre nell’affitto d’azienda dipende dalla volontà delle parti. Liberamente determinabile dalle parti è anche nell’affitto d’azienda la facoltà di recesso del conduttore, a differenza del recesso nelle locazioni commerciali.
  2. al termine della locazione commerciale spetta al conduttore un’indennità di avviamento commerciale, mentre al termine dell’affitto di ramo d’azienda non è previsto alcun obbligo di corresponsione della detta indennità, salvo che la stessa non sia stata decisa dalle parti.

 

Obblighi delle parti

Tra i principali obblighi del concedente vi sono i seguenti:

  1. la consegna dell’azienda in buone condizioni che siano idonee all’uso pattuito;
  2. divieto di concorrenza con l’affittuario
  3. occuparsi della manutenzione straordinaria;
  4. collaborare con l’affittuario per l’ottenimento delle autorizzazioni temporanee necessarie all’esercizio dell’azienda.

Tra i principali obblighi dell’affittuario invece:

  1. versare il canone stabilito nel contratto;
  2. non alterare la destinazione economica dell’azienda;
  3. esercitare l’attività sotto la ditta della concedente, qualora sia stato così pattuito tra le parti, in modo da preservare l’avviamento commerciale;
  4. mantenere efficiente l’organizzazione di impianti e scorte.

 

 

 

 

 

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