Affitto Ramo d’Azienda: Guida Completa

Cos’è e come funziona

L’affitto di ramo d’azienda è quel contratto con il quale un soggetto, chiamato concedente, concede ad un altro soggetto, detto conduttore, il godimento di un ramo d’azienda, dietro pagamento di un canone di locazione.

Oggetto del contratto è il complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa.

La giurisprudenza tradizionale ritiene che oggetto dell’affitto d’azienda possano essere anche singoli beni produttivi, purché venga mantenuta un’organizzazione autonoma tale da consentire l’esercizio dell’attività d’impresa.

Non essendoci una normativa dedicata espressamente alla sua regolamentazione, la stessa deve ricavarsi da quelle norme del codice civile che regolano l’affitto, nonché l’usufrutto e la cessione di azienda (artt. 1615 e successivi c.c.; 2556 c.c. e successivi; 1571 c.c. e successivi).

Forma del contratto

Ai sensi dell’art. 2556 c.c. la forma scritta è necessaria solo ai fini probatori del contratto d’affitto d’azienda, ma non ai fini della validità dello stesso.

La forma scritta è, poi, necessaria nel caso in cui il contratto abbia durata ultranovennale o abbia ad oggetto anche degli immobili.

In particolare, la norma richiede la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata solo fini pubblicitari e, pertanto, per poter effettuare la registrazione, entro 30 giorni dall’atto stesso, presso il Registro delle Imprese.

E in merito ai contratti in corso?

Il subentro del conduttore nei contratti, a seguito della cessione di ramo d’azienda, è regolato dall’art. 2558 c.c. il quale statuisce che, se non è diversamente stabilito, l’acquirente dell’azienda subentra nei contratti stipulati per l’esercizio dell’azienda stessa che non abbiano carattere personale.

 

Differenza tra locazione commerciale e affitto di ramo d’azienda

L’ affitto di ramo d’azienda, come detto, ha ad oggetto il complesso di beni organizzati per l’esercizio dell’attività d’impresa, mentre oggetto della locazione commerciale sono uno o più immobili commerciali non aventi attitudine produttiva.

La giurisprudenza afferma che nella locazione commerciale vi è la centralità dell’immobile rispetto agli altri elementi che assumono un ruolo accessorio, mentre nel caso dell’affitto di ramo d’azienda è solo uno degli elementi costitutivi del complesso dei beni, sia mobili che immobili che concorrono tutti alla realizzazione di uno scopo di tipo produttivo.

La distinzione è importante in quanto:

1. mentre il contratto di locazione commerciale ha una durata di 6 anni + 6 anni, l’affitto di ramo d’azienda, invece, non ha una durata stabilita dalla legge e la stessa può, pertanto, essere liberamente determinata dalle parti. Il rinnovo della locazione commerciale è predeterminato dalla legge nell’ulteriore periodo di 6 anni in assenza di disdetta da parte del locatore, mentre nell’affitto d’azienda dipende dalla volontà delle parti. Liberamente determinabile dalle parti è anche nell’affitto d’azienda la facoltà di recesso del conduttore, a differenza del recesso nelle locazioni commerciali.
2. al termine della locazione commerciale spetta al conduttore un’indennità di avviamento commerciale, mentre al termine dell’affitto di ramo d’azienda non è previsto alcun obbligo di corresponsione della detta indennità, salvo che la stessa non sia stata decisa dalle parti.

 

Modello di Contratto e facsimile

Di seguito puoi scaricare un modello di contratto di affitto di ramo d’azienda.

 

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Il divieto di concorrenza

L’obbligo di non concorrenza nell’ambito della cessione dell’affitto d’azienda è regolato dall’articolo 2557 c.c., che stabilisce che il concedente non può iniziare una nuova impresa, che per le sue caratteristiche possa sviare la clientela dell’azienda affittata, per cinque anni dopo il trasferimento.

Tuttavia, al concedente non può essere impedita ogni attività professionale.

La violazione di tale articolo comporta una responsabilità extracontrattuale che legittima l’affittuario dell’azienda a chiedere:

1. la risoluzione per inadempimento,  con contestuale richiesta di risarcimento del danno;
2. oppure, attraverso lo strumento dell’azione cautelare ex articolo 700 c.p.c., la richiesta di interruzione della condotta illecita.

Le esigenze che l’ art. 2557 c.c. intende tutelare sono, per il conduttore dell’azienda, quello di veder tutelato l’avviamento commerciale acquisito dall’azienda concedente e di poter godere della clientela di quest’ultima. Invece, l’esigenza del concedente tutelata è quella di non veder troppo compromessa la propria libertà economica oltre un certo limite di tempo.

 

Affitto d’azienda e rent to buy

Il rent to buy di azienda è un contratto che permette di ottenere l’immediato godimento dell’azienda, a fronte del pagamento di un canone, rinviando ad un momento successivo la compravendita del complesso aziendale.

Tale contratto prevede, di solito, una fase triennale di affitto e una successiva fase di cessione dell’azienda.

In genere si utilizza un contratto d’affitto d’azienda collegato ad un contratto preliminare di compravendita, oppure si prevede un’opzione di acquisto.

Questa forma contrattuale consente, pertanto, all’alienante di trovare un maggior numero di acquirenti dell’azienda in quanto consente di rivolgersi anche a chi non ha l’immediata disponibilità economica di tutto il prezzo d’acquisto dell’azienda.

Come nello schema del rent to buy, l’affittante/acquirente verserà una somma di danato costituente in parte canone di locazione, quale corrispettivo del godimento dell’immobile, e in parte acconto del prezzo d’acquisto.

Il rischio di tale forma contrattuale però è che, al termine del periodo stabilito,  l’azienda non venga acquistata dal conduttore, o che questi interrompa il pagamento dei canoni. In tal caso, il cedente l’azienda potrà chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni.

 

Cosa succede ai dipendenti in caso di affitto di ramo d’azienda

In caso di contratto d’affitto d’azienda, i rapporti lavorativi che il concedente aveva con i propri dipendenti vengono automaticamente trasferiti all’azienda affittuaria.

I contratti di lavoro restano immutati, così come restano immutati l’ anzianità di servizio, il TFR, le ferie maturate e i permessi non fruiti del lavoratore.

A seguito dell’affitto del ramo d’azienda non si potrà licenziare alcun lavoratore se non in presenza di giusta causa o giustificato motivo, tra cui non rientra l’affitto stesso del complesso aziendale.

Dal canto suo, anche l’affittuario potrà godere di tutte le agevolazioni fiscali riconosciute all’affittante in relazione ai rapporti lavorativi in essere.

 

Rischi dell’affitto d’azienda

Debiti verso i dipendenti

Ai sensi dell’articolo 2112 del codice civile, l’affittuario dell’azienda eredita tutti i debiti verso i lavoratori della società concedente.

Questo vuol dire che i lavoratori dell’azienda concedente potrebbero effettuare eventuali richieste di stipendi, straordinari e TFR, o altro, anche nei confronti dell’affittuario.

Ulteriori debiti

Altra criticità dell’affitto d’azienda potrebbe essere la presenza di debiti ne confronti dei fornitori lasciati dal concedente.

Se è vero che di tali debiti non risponde il conduttore, tuttavia gli stessi potrebbero causare a quest’ultimo difficoltà nel rapporto con i fornitori che potrebbero non voler continuare ad avere rapporti commerciali con l’azienda concessa in affitto.

Leasing

Capita spesso che l’affittuario subentri nel contratto di leasing del concedente e che quest’ultimo pretenda di stipulare nuove condizioni per il detto contratto, così creando dei dissidi tra le parti.

Fallimento

Ai sensi dell’articolo 79 della legge fallimentare, a seguito del fallimento di una delle parti di un contratto d’affitto di ramo d’azienda, non si verifica lo scioglimento del contratto di affitto.

Entrambe le parti, tuttavia, possono recedere entro 60 giorni, corrispondendo all’altra parte un equo indennizzo.

Ovviamente tale norma espone in una situazione di pericolo colui che voglia affittare un’azienda che sia a rischio fallimento.

 

Obblighi delle parti

Tra i principali obblighi del concedente vi sono i seguenti:

1. la consegna dell’azienda in buone condizioni che siano idonee all’uso pattuito;
2. divieto di concorrenza con l’affittuario
3. occuparsi della manutenzione straordinaria;
4. collaborare con l’affittuario per l’ottenimento delle autorizzazioni temporanee necessarie all’esercizio dell’azienda.

Tra i principali obblighi dell’affittuario invece:

1. versare il canone stabilito nel contratto;
2. non alterare la destinazione economica dell’azienda;
3. esercitare l’attività sotto la ditta della concedente, qualora sia stato così pattuito tra le parti, in modo da preservare l’avviamento commerciale;
4. mantenere efficiente l’organizzazione di impianti e scorte.

 

Puoi vedere qui di seguito il mio video sul contratto di affitto di ramo d’azienda: