Nel caso in cui il conduttore non restituisca l’immobile al locatore alla scadenza del termine contrattualmente stabilito (sia nei contratti a canone libero che nei contratti a canone concordato), il codice civile prevede il diritto del locatore al risarcimento del danno.
In particolare la norma distingue due forme risarcitorie:
1) la cosiddetta indennità di occupazione, commisurata al canone di locazione pattuito;
2) il maggior danno che locatore potrebbe eventualmente provare.
Ai sensi dell’articolo 1591 c.c., infatti, il conduttore in mora a restituire la cosa locata è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Non necessità della messa in mora
Ai fini dell’ottenimento del detto risarcimento, non è necessaria la costituzione in mora del conduttore, ai sensi dell’articolo 1219 del codice civile.
Infatti, il locatore dovrà provare solamente la mancata restituzione dell’immobile locato, mentre il conduttore potrà evitare di essere condannato al risarcimento solo dimostrando che la mancata restituzione dell’immobile è dovuta a causa a lui non imputabile.
Come provare il maggior danno
Il maggior danno patito il locatore potrà essere provato in qualunque modo ad esempio, secondo quanto affermato dalla Cassazione 15189 del 2007, il conduttore è responsabile della perdita di vantaggiose occasioni di vendita o della eventuale risoluzione del contratto di compravendita dell’immobile, nel caso in cui queste siano dovute al ritardo nella riconsegna della cosa, o alla riconsegna dell’immobile in cattive condizioni.
Prescrizione dell’azione.
Il termine di prescrizione delle indennità di occupazione è di 10 anni, ai sensi dell’articolo 2946 del codice civile e, pertanto non si applica il termine quinquennale previsto per il mancato pagamento del canone o di altri corrispettivi della locazione ai sensi dell’articolo 2948 numero 3 del codice civile.
