Rent to buy: significato
Il contratto di rent to buy è regolato dal decreto legge 133 del 2014, convertito nella legge 164 del 2014 (il c.d. decreto Sblocca Italia). È uno strumento che viene utilizzato da parte di chi vuole acquistare un’immobile, ad uso abitativo o ad uso commerciale, ma non ha al momento la possibilità di pagarlo per intero.
Tale contratto si articola in due fasi: una prima, nella quale il potenziale acquirente ottiene il godimento dell’immobile, a fronte di un corrispettivo sotto forma di canone; una seconda, nella quale il potenziale acquirente acquista la proprietà dell’immobile, pagando un prezzo determinato sulla base anche delle somme corrisposte fino ad allora.
A quale tipo di immobile si può applicare un Contratto di Rent to Buy?
Il contratto di rent to buy si può applicare a qualunque tipo di immobile: ad uso abitativo, commerciale, produttivo, terreni. Inoltre, tale forma contrattuale può trovare applicazione anche per immobili in costruzione e, in tal caso, se l’impresa fallisce il contratto di rent to buy non si risolve.
Conviene? Vantaggi e rischi……
Vantaggi e rischi per il conduttore
Tra i vantaggi per il conduttore possiamo citare i seguenti: essendo soggetto il rent to buy a trascrizione, il conduttore potrà opporre al terzo sia il proprio utilizzo dell’immobile sia il suo eventuale acquisto; libertà di decidere se acquistare o meno l’immobile al termine del periodo di utilizzo; obbligo di occuparsi solo della manutenzione ordinaria; non dovrà pagare le imposte immobiliari che resteranno a carico del proprietario
Tra i rischi per il conduttore: non poter usufruire delle tutele proprie della disciplina delle locazioni: eventuale perdita di quanto versato a titolo di prezzo di acquisto ove sia così pattuito nel contratto.
Vantaggi e rischi per il proprietario
Tra i vantaggi per il proprietario possiamo citare i seguenti: non utilizzabilità da parte del conduttore delle normative a sua tutela proprie della locazione; mantenimento della proprietà dell’immobile fino all’ultimazione del suo prezzo di vendita; beneficio economico costituito dal ricevere cospicue somme aventi un duplice titolo (canone e prezzo d’acquisto), pur essendo posticipata l’efficacia della compravendita.
Tra gli svantaggi per il proprietario possiamo citare i seguenti: sono tutte a suo carico le imposte sull’immobile; non potrà adoperare la procedura di sfratto per recuperare l’immobile in caso di inadempimento del conduttore; non può obbligare il conduttore ad acquistare; dovrà continuare a pagare le spese straordinarie relative all’immobile; non potrà usufruire, in caso di acquisto di nuova abitazione, delle agevolazioni prima casa.
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Come si calcola il canone mensile
Non esiste una regola per calcolare il canone mensile in quanto le parti sono libere di determinare l’importo dello stesso e la quota da destinare a prezzo d’acquisto dell’immobile.
Poniamo ad esempio il caso di un immobile in vendita con contratto rent to buy al prezzo di 100.000,00 euro.
Le parti potranno accordarsi per il pagamento di un canone mensile di 1.000,00 euro nel quale sarà compresa anche la parte da accantonare per il riscatto dell’immobile, pari ad euro 500,00 mensili.
Qualora il conduttore dopo cinque anni decida di acquistare l’immobile, dovrà pagare 70.000,00 euro e non più 100.000,00 in quanto 30.000,00 euro saranno stati già pagati con la quota di prezzo versata come acconto (euro 500,00 X 12 mesi = 6.000,00 euro X 5 anni = 30.000,00 euro).
Differenza tra rent to buy e affitto con riscatto
L’affitto con riscatto, a differenza del rent to buy, è un’operazione composta da un contratto di locazione e da un contratto di opzione di aquisto. Il canone di locazione è più alto di quello che verrebbe applicato normalmente in quanto comprende anche un acconto su una parte del prezzo di acquisto dell’immobile.
Al termine del contratto di locazione, il conduttore potrà esercitare l’opzione d’acquisto versando quanto residuerà ancora da pagare del prezzo d’acquisto dell’immobile.
Il rent to buy, a differenza dell’affitto con riscatto, può essere ricondotto allo schema di un contratto misto composto da un contratto di locazione e da un contratto preliminare di compravendita.
La differenza tra l’affitto con riscatto e il rent to buy è, inoltre, di tipo funzionale, oltre che contrattuale. Con il primo, infatti, il proprietario è come se finanziasse l’acquisto dell’immobile di cui è titolare, mentre il secondo permette al futuro acquirente di accedere più facilmente alla concessione di un mutuo.
Il diritto di acquisto del conduttore
Nel rent to buy il conduttore, ad una determinata scadenza pattuita tra le parti, ha la facoltà di acquistare l’immobile, ma non è obbligato a farlo.
Tale diritto è simile al diritto di opzione ma se ne differenzia in quanto l’esercizio del diritto di acquisto non determina il perfezionamento di un contratto di compravendita, come per l’esercizio del diritto di opzione, ma comporta il sorgere, in capo al proprietario, dell’obbligo di vendere l’immobile e, in capo al conduttore, dell’obbligo di acquistarlo.
La conseguenza di quanto sopra è che, in caso di esercizio del diritto d’acquisto da parte del conduttore, in caso di inadempimento di una delle parti, la parte adempiente potrà ottenere una sentenza costitutiva che avrà gli stessi effetti del contratto di compravendita non concluso.
Se il conduttore decide di non comprare l’immobile
Se il conduttore decide di non comprare l’immobile e di non esercitare il suo diritto di acquisto il contratto cesserà di produrre i suoi effetti alla scadenza pattuita e il concedente avrà diritto:
- di ottenere la rionsegna dell’immobile;
- di ritenere le somme versate a titolo di canone quale corrispettivo dell’utilizzo dell’immobile;
Di contro, il concedente dovrà restituire al conduttore quanto versato a titolo di acconto del prezzo di acquisto dell’immobile nella misura concordata dalle parti nel contratto di rent to buy.
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Rent to buy: non si applica la normativa sulle locazioni
Il contratto in questione non è soggetto alla disciplina dettata in materia di locazione e, pertanto, neanche alla disciplina del rinnovo automatico né a quella relativa allo sfratto per morosità in caso di inadempimento nel pagamento dei canoni.
Ciò vuol dire che, in caso di inadempimento del conduttore, il titolo giudiziale per il rilascio dovrà essere ottenuto nelle forme ordinarie, con tutto quanto consegue in termini di durata e di costo del giudizio.
In virtù di ciò, è consigliabile stipulare tale contratto nelle forme dell’atto pubblico, in quanto quest’ultimo potrà costituire titolo esecutivo per rilascio nell’ipotesi di inadempimento di pagamento del canone.
Applicazione delle norme sull’usufrutto
Il comma 3 dell’articolo 23 del decreto Sblocca Italia stabilisce che, al contratto in questione, si applicano le disposizioni degli articoli da 1002 a 1007, 1012 e 1013 del codice civile in quanto compatibili cioè le norme in tema di usufrutto.
Alla luce di ciò, le spese in genere e gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa sono a carico del conduttore, così come sono a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall’inadempimento di obblighi di ordinaria manutenzione; viceversa, le riparazioni straordinarie sono di regola a carico del proprietario.
Se il concedente è inadempiente
Quanto alla tutela del conduttore contro l’inadempimento del concedente, il comma 5 dell’articolo 23 stabilisce che, in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali.
È da escludere invece che il conduttore possa ripetere anche la parte del canone corrisposto a fronte del godimento, il che gli procurerebbe un ingiustificato arricchimento in violazione delle regole generali.
Se il conduttore è inadempiente
Il comma 5 dell’articolo 23 stabilisce che, in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile, nonché di acquisire interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.
Anche in questo caso l’inadempimento del conduttore può concernere qualunque obbligazione nascente dal contratto, sia quella relativa al pagamento del canone, sia quella avente ad oggetto la manutenzione dell’immobile. Occorre, in ogni caso, che l’inadempimento sia grave ai sensi dell’articolo 1455 del codice civile
Trascrizione del rent to buy
Il contratto di rent to buy deve essere trascritto nei registri Immobiliari.
La trascrizione produce l’effetto di prenotare il futuro acquisto dell’immobile.
Inoltre, con la trascrizione, il conduttore evita che l’immobile possa essere venduto a terzi, possa essere pignorato o che vengano iscritte ipoteche per debiti del concedente (ad esempio iscrizioni ipotecarie da parte di Equitalia)
La trascrizione, inoltre, attribuisce anche al conduttore un privilegio sull’immobile per le somme dovute dal concedente, secondo un meccanismo simile a quello dell’ipoteca, qualora per qualche motivo non si stipuli la compravendita.
Gli effetti della trascrizione del contratto di rent to buy cessano se, entro un anno dalla data stabilita dalle parti per il rogito, e comunque entro 10 anni dalla predetta trascrizione, non venga effettuata la trascrizione del rogito.
La trascrizione, in ultimo, consente di opporre a terzi il contratto per tutto il periodo in cui il conduttore ha il godimento dell’immobile.
Come funziona la tassazione? Chi paga le imposte?
Le imposte su rent to buy, che come detto sono tutte a carico del concedente, sono disciplinate nella circolare numero 4 del 19 febbraio 2015 dell’Agenzia delle Entrate.
L’Agenzia delle Entrate ritiene che la tassazione da applicare al canone corrisposto dal conduttore debba essere diversificata a seconda della diversa causale per la quale vengono corrisposti gli importi (canone di locazione o acconto prezzo)
In particolare, la parte di somme imputate al godimento dell’immobile è soggetta alle imposte previste per la locazione, mentre la parte di somme imputate a acconto prezzo è soggetta alle imposte proprie degli acconti nella compravendite immobiliari.
Occorre distinguere poi tra il concedente che opera nell’esercizio di attività d’impresa dal concedente privato. Sul punto, per approfondimenti, si rimanda ad il seguente articolo: https://www.officinanotarile.it/la-fiscalita-indiretta-del-rent-to-buy/
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