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Nell’articolo precedente ho trattato dei contratti a canone libero e a canone concordato e in questo focus parlerò dei contratti transitori e per studenti universitari.
I contratti di affitto transitori sono contratti che hanno una durata limitata nel tempo, che non può essere superiore a diciotto mesi, mentre il decreto ministeriale del 16/01/2017 ha eliminato la durata minima che prima era stabilita in 30 giorni.
La Legge n. 431 del 1998 prevede quattro tipi di contratti “transitori”:
1) Le locazioni stipulate dagli enti locali, in qualità di conduttori, per soddisfare esigenze transitorie;
2) le locazioni stipulate esclusivamente a scopo turistico;
3) le cosiddette locazioni transitorie ordinarie;
4) le locazioni transitorie per studenti universitari.
Contratti transitori ordinari
I contratti transitori ordinari devono contenere una specifica clausola che indichi l’esigenza transitoria, del locatore o del conduttore, che deve essere necessariamente compresa tra quelle previste in appositi Accordi Territoriali tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini.
Ma quali possono essere le esigenze transitorie?
A titolo di esempio, il trasferimento temporaneo per lavoro, la separazione dal proprio coniuge, l’assistenza a familiari che necessitino di particolari cure, l’effettuazione di stage di lavoro, l’inutilizzabilità della propria abitazione a causa di ristrutturazione ecc.
Tali esigenze, per i contratti di durata superiore ai 30 giorni, devono essere provate con apposita documentazione da allegare al contratto, in mancanza della quale la locazione si trasforma in ordinaria.
Il rischio del contratto per uso transitorio
Il rischio più grande nella stipula del contratto per uso transitorio consiste nella sua riconduzione al contratto a canone libero 4+4 nel caso di assenza o mancata indicazione nel contratto delle esigenze transitorie.
Come ha chiarito la Cassazione con la sentenza 4075 del 2014 occorre anche provare l’esistenza di tale transitorietà con apposita documentazione da allegare al contratto, nonché anche confermare la stessa mediante lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine stabilito nel contratto medesimo.
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Come viene determinato il canone di locazione
I contratti relativi ad immobili siti nei Comuni con più di 10.000 abitanti, di durata superiore a 30 giorni, sono soggetti al canone concordato e lo stesso viene determinato attraverso un calcolo eseguito in base ad alcuni parametri forniti dagli accordi locali tra le associazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini. L’importo del canone, in particolare, viene determinato tenendo conto di una serie di caratteristiche dell’area in cui si trova l’immobile (ad esempio la presenza di trasporti, negozi), nonché dello stesso appartamento oggetto dell’affitto (quali lo stato di manutenzione, la presenza o meno di pertinenze, quali box auto o cantina, la presenza di arredi ecc.).
Per i contratti di durata pari o inferiore a trenta giorni, e per i contratti relativi ad immobili siti in Comuni con meno di 10.000 abitanti, le parti, invece, possono liberamente contrattare gli importi dei canoni di affitto e la ripartizione degli oneri accessori.
Rinnovo e disdetta
Vediamo più nel dettaglio come funziona la disdetta nei contratti per uso transitorio e se è previsto un rinnovo tacito degli stessi.
Il contratto transitorio termina automaticamente allo scadere del periodo previsto dalla parti e non è previsto alcun tacito rinnovo alla scadenza.
Le parti possono decidere di sciogliere consensualmente il vincolo prima della scadenza naturale.
Riguardo al recesso, è consentito soltanto al conduttore (il locatore non può recedere unilateralmente il contratto) ma solo in presenza di “gravi motivi” e comunque previo invio al proprietario dell’immobile, mediante lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, di un preavviso in genere fissato in 1 mese, se la durata del contratto è inferiore a 6 mesi, e in mesi 3 quando la durata del contratto è superiore a 12 mesi, salvo diverso accordo tra le parti.
Modello di contratto per uso transitorio
Cliccando sul link seguente potrai accedere ad un modello di contratto per uso transitorio allegato all’accordo territoriale per il Comune di Roma depositato il 28/02/2019:
modello di contratto per uso transitorio
Contratti transitori e cedolare secca
I contratti transitori posso godere del regime fiscale della cedolare secca che può essere applicato a tutti i contratti di locazione ad uso abitativo, anche di durata inferiore a trenta giorni l’anno.
A partire dal 2017, infatti, l’Agenzia delle Entrate ha previsto la possibilità, anche per i contratti di locazione per uso transitorio, come per tutti i contratti a canone concordato, di applicare l’aliquota ridotta del 10%, a condizione che il canone di locazione rientri nelle fasce di oscillazione minime/massime previste dall’accordo territoriale del Comune di riferimento.
Oltre a poter applicare la cedolare secca al 10% il proprietario potrebbe tassare il reddito con una deduzione IRPEF del 5%. Valgono altresì anche eventuali agevolazioni IMU previste dal Comune in relazione ai contratti a canone concordato.
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Contratti di locazione per studenti universitari
Tali contratti sono previsti per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari e, inoltre, non solo per i casi di iscrizioni a corsi universitari, ma anche a master, dottorati, specializzazioni.
I contratti di locazione per studenti universitari hanno una durata da sei mesi a tre anni e sono rinnovabili alla prima scadenza, salvo disdetta del conduttore da comunicarsi almeno un mese e non oltre tre mesi prima.
Non è contemplata la facoltà di disdetta del locatore, né è previsto alcun tacito rinnovo alla scadenza, il che comporta l’automatica cessazione del rapporto.
Questa tipologia di contratto è utilizzabile solo qualora l’inquilino sia iscritto ad un corso di laurea in un comune diverso da quello di residenza.
Modello di contratto per uso studenti
Contratti transitori ad uso commerciale
Qualora l’attività esercitata nell’immobile abbia carattere transitorio, è possibile, secondo l’art. 27 della legga 392 del 1978 stipulare un contratto di locazione per uso commerciale di durata inferiore ai sei anni.
La natura transitoria dell’attività dalle particolarità del prodotto ovvero da circostanze temporali.
Ad esempio sono attività transitorie quelle legate alla vendita di prodotti in occasione di sagre, fiere, eventi culturali. Oppure possono ancora rientrare nelle attività commerciali di natura transitoria la vendita di beni provenienti da fallimenti o da aste, uno show room o ad un magazzino temporaneo durante una ristrutturazione.
Di seguito trovi un mio video qualora tu voglia approfondire l’argomento trattato. Intanto, se lo desideri, richiedi una consulenza per farti aiutare nella stipula del contratto transitorio più idoneo alle tue esigenze.
