Due sono le modalità di tassazione che possono scegliere le persone fisiche che possiedono immobili e li affittano per uso abitativo: la tassazione ordinaria; l’attestazione cosiddetta cedolare secca.
La cedolare secca si tramuta in un vantaggio economico notevole per il locatore considerando che l’aliquota IRPEF ordinaria va dal 23 al 43%, mentre l’aliquota della cedolare secca è pari al 21%, e nel caso delle locazioni a carico concordato addirittura al 10%.
Cedolare secca e conduttore società: possibile?
Vediamo a chi si applica la cedolare secca. L’articolo 3 del decreto legislativo numero 23 del 14 marzo 2011 prevede quali sono i requisiti soggettivi e oggettivi per avvalersi del regime della cedolare secca.
Dal punto di vista soggettivo, la normativa prevede che la cedolare secca si applichi solo al locatore persona fisica proprietario, titolare di un diritto reale di godimento su un immobile.
Dal punto di vista oggettivo, invece, si applica solo ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e loro pertinenze, mentre non si applica, invece, alle locazioni di immobili ad uso abitativo effettuate nell’esercizio di un’attività di impresa, di arti o professioni.
Circolare dell’Agenzia delle Entrate
Con una circolare dell’Agenzia delle Entrate, la numero 26 /E del 1 giugno 2011, l’Agenzia delle Entrate ha dato la propria interpretazione alla predetta normativa, dichiarando che non è possibile applicare il regime di cedolare secca ai contratti di locazione stipulati con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.
Sentenze contrarie alla circolare
Contro questa circolare si è espressa la maggior parte della Giustizia tributaria, con numerose sentenze che hanno censurato l’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate.
Infatti, secondo tali sentenze, l’espressione “effettuate nell’esercizio di un’attività d’impresa o di arti e professioni” si riferisce esclusivamente alle qualità soggettive che deve avere il locatore, non il conduttore.
Sul punto si possono confrontare le seguenti decisioni di molte commissioni tributarie provinciali e regionali da ultima, CTR del Lazio sentenza numero 1425 del 11 marzo 2021.
Secondo i Giudici Tributari, il requisito aggiunto dalla circolare numero 21/E dell’Agenzia delle Entrate, per cui conduttore debba essere necessariamente un privato, e non possa essere una persona giuridica, non corrisponde ad una corretta interpretazione dell’articolo 3 del decreto legislativo numero 23 del 2011; né una circolare interna dell’Agenzia delle Entrate può essere equiparata a una fonte normativa, qual è il suddetto decreto legislativo.
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